深圳住建局房产网签数据周报（2026-10-20）

报告日期：2026-10-20（周二）｜更新频率：每周

数据口径：官方＝深圳市政府数据开放平台（深圳市住房和建设局）；机构＝乐有家研究中心（深圳房地产信息平台网签口径）／深圳市房地产中介协会／深圳贝壳研究院／房天下／国家统计局

口径提示：住建网签、深房中协"录得"、门店"认购/签约"为三套不同口径，不可互换或相加；本报告已分别标注。

一、核心速览

• 周成交（第42周 10.12–10.18）：新房住宅 625 套（环比 +78.06%、同比 +38.58%）；二手住宅 1,303 套（环比 +70.77%、同比 +5.00%），合计 1,928 套，双双重回近三周高位，是"银十"成色最足的一周。
• 但环比含基数效应：上周（第41周）是国庆周，网签窗口几乎停摆；本周同一时间门店端已转弱——乐有家门店二手签约环比 −14%，带看回落至 9 月下半月水平。
• 月成交（10.1–10.18）：一手住宅 1,075 套（预售 583 / 现售 492，现售占 45.8%）；二手住宅 2,121 套（乐有家网签）。房天下口径新房 938 套（环比 −32.3%）、二手 2,332 套（环比 −21.1%）。
• 9 月收官：一二手住宅合计 7,049 套（环比 +2.7%）；一手住宅 2,594 套（预售 1,410 / 现售 1,184），二手 4,455 套。深房中协口径 9 月商品房成交 3,669 套，现售成交规模首次超过预售。
• 价格（70城，9月）：深圳新房环比 +0.3%、同比 −1.0%；二手环比 +0.2%、同比 −1.5%，连续 7 个月环比正增长。
• 库存：9 月末商品住宅可售 20,613 套，去化周期约 14.6 个月，供销比 1.44，库存水位仍偏高。
• 政策（本周最重）：10-15 深圳《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（深建文〔2026〕131号）落地，北上广深细则全部出齐——预售须主体封顶、新地优先现售、现售定金≤3%、主办银行制、个贷竣工备案后发放、土地款首期≥50% 可分期。
• 供应：四季度计划入市 27 盘 / 6,251 套（住宅 5,880 套），总套数环比 −13%、住宅环比 −15%、住宅同比 −42%。

二、日成交（官方最新可得）

官方开放平台逐日数据仍停留 09-28（一手）／09-25（二手）／09-18（面积段），本周无新增逐日记录（预览接口仅回最近 50 条，发布日期滞后）。

机构日度网签（参考口径，非住建逐日）：10-16 二手住宅 248 套 / 一手住宅 52 套；10-17 二手 85 / 一手 32；10-18 二手住宅 52 套（二手总 62）、一手住宅 26 套（一手总 41），周末回落属常态。

三、周成交（第38–42周）

• 新房住宅 625 套：环比 +78.06%、同比 +38.58%，日均 89 套；三周连看为 347 → 351 → 625，恢复至 9 月中旬水平（第38周 684 套）之下。
• 二手住宅 1,303 套：环比 +70.77%、同比 +5.00%，日均 186 套；三周连看为 528 → 763 → 1,303，是 9 月以来单周最高。
• 交叉验证（房天下网签口径）：第42周新房 488 套 / 5.1 万㎡（环比 +39% / +42.8%）；二手 1,318 套 / 12.4 万㎡（环比 +39% / +41.5%）。两套口径方向一致、绝对值差异来自统计对象（住宅 vs 全用途）。
• 深房中协口径：第41周全市二手房录得 1,178 套 / 住宅 1,091 套（环比 +82.1% / +91.7%）；协会预判第42周回落至 1,000–1,200 套常态区间，乐有家网签实际 1,303 套、超上限 8.6%。协会第42周周报尚未发布。
• 前瞻指标（比网签更早）：乐有家门店二手签约环比 −14%、带看回落；贝壳 10-13 单日签约创近四年新高（较 9-30 高 16%），10 月日均签约为今年最高。网签记的是 2–4 周前签的合同，门店签约记的是当下，两者背离需继续观察。

四、月成交

9 月（全月）

• 二手房买家平均年龄升至 39 岁（深房中协 9 月月报），纯刚需占比下降、置换改善占比上升。
• 成交重心向中价位偏移：4 万元/㎡ 以下低价房源占比回落 3.9 个百分点，6–8 万元/㎡ 上升；总价 250–350 万区间占比 +5.6 个百分点。

10 月（1–18 日累计）

• 月初累计同比/环比下滑主因国庆 7 天网签窗口停摆，属数据错位，不宜直接读作降温。
• 现售占比路径：6 月 36.2% → 9 月 45.6% → 10 月 1–18 日 45.8%，"所见即所得"已成主流选择。

五、年成交

六、库存与供应

• 可售（官方 09-28）：一手商品房 30,628 套 / 389.46 万㎡，其中住宅 18,941 套 / 210.83 万㎡。
• 去化：9 月末商品住宅可售 20,613 套，按近一月成交节奏测算去化周期 14.6 个月（美联物业同库存口径为 11.6 个月，差异来自月均成交基数与统计范围）；9 月供销比 1.44，新增供应大于当月成交。
• 四季度计划入市（住建局 10-08 公示）：27 个项目 / 6,251 套 / 80.34 万㎡；住宅 5,880 套 / 71.18 万㎡，商务公寓 270 套、商业 100 套、办公 1 套。
• 环比：总套数 −13%、住宅 −15%；同比：住宅 −42%（2025 年 Q4 为 12,334 套 / 住宅 10,112 套）。
• 区域：南山 11 盘、宝安 7 盘领跑，两区合计占全市约 2/3；宝安 8 个项目 2,456 套（住宅 2,446 套）为全市第一。
• 供应收缩主因 8·28 后预售门槛提至主体封顶，短期形成"供应空窗期"，被业内视为供给收缩托价的重要变量。

七、政策与市场动态

• 10-15 深圳现房销售细则落地（深建文〔2026〕131号，六方面）：①8·28 后新出让土地项目预售须完成主体结构封顶，并提交四方签章的《主体结构分部工程质量验收记录》，预售资金全额、全过程监管；②新地优先现房销售，出让公告要求的强制执行，现售备案制、取得施工许可后可收定金（≤总房款 3%）；③推行主办银行制，一个项目一家主办银行；④个人住房贷款竣工备案后发放；⑤土地款可分期，首期不低于 50%、余款原则上 1 年内缴清（特殊项目可延至 2 年，不计息）；⑥强化质量监管。在途项目过渡至 2027-12-31。至此北上广深细则全部出齐。
• 9·29 购房贴息（10-01 起实施，暂定 1 年）：中央财政首次对商贷贴息，首套、建面 ≤120㎡、总价 ≤150 万元，贴息贷款规模最多 100 万元，年化贴息 1 个百分点、最长 5 年。
• 公积金新政：拟新增装修提取（≤25 万元/套）、物业费提取（≤550 元/月），征求意见 10-16 已截止。
• 国家统计局 1–9 月：全国新建商品房销售面积 5.65 亿㎡（−13.2%），二手房网签面积 6.17 亿㎡（+10.7%），二手占比 52.2%；官方定调"控增量、去存量、优供给"。
• 土地：1–10 月深圳宅地成交仅 8 宗，出让节奏明显放缓；10-15 大鹏、10-16 坪山各挂出 1 宗产业用地。

八、后市展望

• 深房中协：若无新增政策扰动，10 月中下旬成交有望保持平稳，全月二手成交有望维持同比正增长。
• 深圳贝壳研究院：政策红利叠加"银十"窗口，10 月前半月签约热度会在未来两周陆续反映到网签；10 月日均签约量为今年最高。
• 中指研究院：四季度新房成交延续温和修复，供应收缩下城市与板块分化加剧；9 月全国商品房销售面积环比 +35.9%、金额 +31.3%。
• 本报告判断（口径提示）：第42周双线放量的一半来自国庆积压合同集中备案，门店签约与带看已转弱；真正的"银十"成色要看第43周（10.19–10.25）能否守住二手 1,000 套以上。四季度供给端被预售新规压至同比 −42%，若需求端不接力，价格端更可能呈"核心区稳、外围以价换量"的分化格局。

数据来源：深圳市政府数据开放平台（深圳市住房和建设局《一手商品房成交信息（按日统计）》《二手房成交信息（按日统计）》《一手商品房按面积统计成交信息（按日统计）》）；深圳市住房和建设局 10-15《实施意见》、10-08 四季度计划入市公示；乐有家研究中心；深圳市房地产中介协会；深圳贝壳研究院；房天下；国家统计局

官方逐日网签数据发布滞后（本周仍为 09-28 / 09-25 / 09-18），周/月/年数据混合官方与机构口径，已分别标注，请勿混用。本报告仅为数据采集整理，不构成投资建议。