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瑞银风险评级上调至中等 高盛维持楼价升15% ｜ 香港房产快讯
同一周里，两家国际机构对香港楼市给出了不同方向的措辞：瑞银公布《全球房地产泡沫指数2026》，把香港楼市评级由上年度的「低风险」上调一级至「中等风险」，评分 0.61、排名第 16；高盛则维持今年楼价升 15% 的预测。一手市场续录大额成交，西半山天御2期项目累计成交金额冲破 102 亿元；供应端，九龙湾甲厦启汇改划住宅获规划署不反对，涉 1,140 伙。
一、瑞银：香港楼市评级由「低风险」上调至「中等风险」
瑞银公布《全球房地产泡沫指数2026》，该指数以全球 23 个主要城市的住宅价格为分析对象。本年度泡沫风险最高的是苏黎世，东京紧随其后；迈阿密由前两届的最高风险位置降级，与杜拜、首尔、日内瓦、里斯本同列「高风险」。
香港方面，楼市泡沫指数排第 16 位、评分为 0.61，属「中等风险」级别，较 2025 年度评估的 0.44「低风险」级别上升一级。报告指出，里斯本与首尔的泡沫风险升幅最大；米兰、香港、马德里与杜拜的失衡情况亦变得更明显。
报告点出香港的两组底色数字：2018 至 2025 年经通胀调整后的实质楼价下跌超过 30%；但自 2025 年中以来已出现明显反弹，实质楼价升幅约 8.7%，升幅仅次于首尔、里斯本及马德里，且复苏属全面性，当中细价楼升幅领涨。同时，香港仍然是全球住宅负担能力最差的城市，需要工作约 15 年、不吃不喝才能买入一个 60 平方米单位。
报告亦提到，在多数城市，购买一个 60 平方米单位所涉及的年度成本（包括按揭利息与维修费）已超过高技能工作者总收入的 40%；持有物业的成本明显高于租用，慕尼黑、香港与悉尼尤其明显。
来源：瑞银《全球房地产泡沫指数2026》、格隆汇、观点网、Il Sole 24 ORE（2026-09-23）
二、高盛：成交回落惟楼价具韧性 维持全年升15%
高盛发表研报指，香港住宅成交量近两至三个月持续回软并企稳在较低水平，由上半年同比升 42%，扭转为 7 月至 8 月同比跌 26%；惟楼价仍具韧性，年初至今累计升幅约 12.5%。
该行认为，香港市场流动性仍然充裕，银行存款结余同比稳定增长约 10%，预期全年楼价升势将放缓，并维持今年楼价升 15% 的预测。商办方面，该行指写字楼市场的复苏已开始扩展至非核心区，包括金钟及港岛东；零售租金则自 6 月起回稳，惟年初至今仍跌 1.5%，落后于该行全年预测升 3%。
该行的选股名单涵盖地产、收租、银行及金融板块，包括恒基地产（00012.HK）、新鸿基地产（00016.HK）、太古地产（01972.HK）、汇丰控股（00005.HK）、渣打、港交所，并对中银香港（02388.HK）等看法正面。
来源：高盛研报、AASTOCKS、新浪财经、证券之星、同花顺（2026-09-23）
三、西半山天御2期总成交金额冲破102亿
恒基与新世界合作发展的西半山天御2期连日录成交，最新售出第 1 座 12 楼 B 室，单位面积 2,773 方呎、属 4 房 4 套间隔，成交价逾 1.24 亿元、成交呎价约 44,780 元。
发展商表示，天御自推出以来，项目总成交金额已冲破 102 亿元；而在过去约一个月更录得 19 宗成交，涉及金额约 33.5 亿元，平均成交呎价近 53,000 元。
翻查近期成交记录，项目 9 月已连续出现亿元级成交：9 月 15 日售出 1 座 10 楼 A 室（2,772 方呎、4 房 4 套），成交价达 1.28 亿元、呎价约 46,390 元；9 月 17 日以招标形式售出 1 座 19 楼 B 室（2,773 方呎），成交价 1.3 亿元、呎价约 46,881 元。9 月 22 日，项目亦售出 1 座 15 楼 B 室，面积同为 2,773 方呎，成交价逾 1.24 亿元、呎价 44,990 元。
来源：星岛头条、中原地产、AASTOCKS（2026-09-15 至 09-23）
四、九龙湾甲厦启汇改划住宅 规划署不反对涉1,140伙
由资本策略（00497.HK）及泛海国际（00129.HK）等持有的九龙湾甲级商厦启汇，早前向城规会申请改划住宅发展，最新获规划署不反对，预料将于本周五（9 月 25 日）交予城规会审议。
项目拟重建为两幢分别楼高 30 层及38 层的商住物业，合共提供 1,140 个住宅单位；地盘面积约 7.04 万平方呎，可建总楼面约 49.29 万平方呎。
申请文件提到，截至 2024 年底，观塘区商厦空置率达 22.1%，是业主把商厦转做住宅的重要背景。同区甲级商厦近年供应集中，写字楼需求复苏集中在核心区与个别非核心板块，把部分楼面转为住宅，是业主消化存量的其中一条路径。
来源：观点网、星岛头条、AASTOCKS（2026-09-23）
新盘速递：YOHO SEASONS（元朗东成里）
新鸿基地产旗下元朗东成里项目正式命名为「YOHO SEASONS」，为 YOHO 系列新一期。整个系列料涉 逾 1,000 伙、设 6 座住宅大楼，属低密度发展，暂时计划分 3 期推出。
将率先推出的 第 1A 期涉及 3 座住宅大楼（第 1、2 及 5 座），楼层高度由 6 层至 20 层不等，基座设有约 2.8 万方呎商铺面积；该期提供 约 600 多伙、户型涵盖 1 房至 3 房、主打 2 房，预计关键日期为 2028 年 2 月、楼花期约 17 个月。
项目现正申请预售楼花同意书，发展商表示最快于第四季推售。发展商表示，项目位于北都宜居核心板块。
新地·元朗东成里 YOHO SEASONS 核心参数速览（数据整理：2026-09-24）
来源：新鸿基地产、星岛头条、观点网（2026-09-23）
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