古洞北呎價破紀錄背後
北都新盤定價邏輯變了

8月16日，新地旗下PALO SPRINGS首輪發售100伙、沽出64伙，套現約4.17億元。最矚目的是最高成交呎價達到23,604元——刷新古洞北新盤呎價紀錄。

同一天，長實海瑅灣公布II期提價約1%，折實呎價14,976至16,775元，8月18日生效。這個盤累計已經賣出1,017伙、套現88億元。

兩個盤，一個破呎價頂，一個敢加價，北都新盤的定價邏輯跟兩年前完全不同了。

一組數字看北都定價錨點

北都新盤憑什麼賣這個價？

第一，基建兌現速度超出預期。

古洞北地盤平整及基建工程持續推進，北區居民對「北部都會區」從概念走向落地的感知越來越強。當配套逐步到位，開發商的定價底氣自然提升。

第二，產品迭代拉高價值感。

以北都新盤為例，單位設計普遍採用更高樓底、更大窗牆比、會所配套升級，與早期北區住宅的產品力已不在一個量級。買家願意為產品溢價買單。

第三，相對價格窪地效應仍在。

新地叡璟I早前超購25倍、收票1.8萬張，也印證了這個邏輯：買家不是不接受北都，而是搶著入場。

長實鳳園1,988伙获批 供應即將放量

另一邊廂，長實大埔鳳園項目剛獲批1,988個單位，是新界區今年最大規模的新盤供應之一。

供應放量對北都定價會產生什麼影響？

問題係，北都新盤的定價邏輯已經從「平、靚、正」轉向「配套兌現＋產品力＋相對價值」。買家揀新盤，不再只睇呎價高低，而是看社區成熟度、產品質素同未來配套預期。

小結：定價邏輯重塑，買家策略也要跟著變

北都新盤定價錨點上移，不是短期現象，而是基建、產品、需求三股力量共同作用的結果。

對於有意北都置業的人士：

市場在變，定價邏輯在變，買樓的思路也需要與時並進。