CCL升EPI跌
香港两大楼价指数谁可信

同一周，两个指数两个方向

中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，CCL报162.16点，按周升0.64%，是7月30日美国联储局及本港大型银行宣布维持利率不变当周的市况。息口不变、短期加息预期降温，指数连升两周共1.46%，站上2023年8月底以来约155周高位，2026年年内累计升幅约12.53%。

另一边，由28Hse团队与香港大学经济系何志培教授合作研发的易发楼价指数EPI，同期按周下跌0.72%，连续两周回落，跌破120点；对比2021年8月历史高位145.76点，累计跌幅约17.72%，2026年年内仅累计升约5.26%。

图1｜8月21日公布：两大指数按周变动与年内累计对比（数据来源：中原地产、Squarefoot）

为什么两个指数会打架

两个指数都是衡量二手私人住宅楼价的工具，但编制逻辑差别不小。

CCL采用中原集团的成交纪录编制，每周五发布，反映临时买卖合约签署后约14日内正式合约的楼价，成份屋苑以大型屋苑和主流住宅为主，样本量大、市场熟悉度高。

EPI由28Hse与香港大学合作研发，结合土地注册处实际成交与市场即时交易信息，覆盖范围更广，包含更多中小型单位和非大型屋苑成交。

图2｜8月21日公布：分区指数按周变动对比（数据来源：中原地产、Squarefoot）

分区背离更值得留意

两个指数不仅整体方向相反，分区表现也出现明显错位。

CCL分区指数中，新界东按周升2.67%领涨，报180.01点；九龙升0.98%，新界西升0.14%，港岛回软跌0.57%。而EPI分区中，九龙按周跌3.17%，连跌三周；港岛跌0.61%，新界东跌0.14%，仅新界西靠新盘带动企稳。

同样是九龙，CCL口径升、EPI口径跌，说明区内成交结构差异大——大型屋苑与中小型单位、热门盘与冷门盘之间，价格走势已经分化。

成交量才是底色

指数会打架，成交量不会。中原Centadata数据显示，7月整体楼宇买卖注册6,715宗，按月缩减约28.82%；二手私人住宅注册3,133宗，按月跌33.67%，成交总额246.32亿港元，按月跌39.24%。

图3｜7月住宅成交注册按月跌幅（数据来源：中原地产 Centadata）

成交量下滑的大背景是：一手新盘以低折实呎价吸客，二手客源被持续分流。叡璟I首轮收票超4.7万张、超额认购逾260倍，就是最典型的例子——钱还在，但流向了一手。

两个指数的共识：高位震荡

虽然短期方向相反，但两个机构对后市的判断其实接近。

中原预期CCL第三季目标165点，升幅放缓但方向未变；28Hse数据研究员Alex Cheung预期EPI短期在112至124点区间波动，全年租金升幅约2%至4%。两边都说：大涨大跌都难，高位整固是主线。

对买家来说，与其纠结一个指数，不如同时看三样东西：成交宗数、租金走势、新盘去化率。三者交叉验证，比任何单一指数都更能说明市场温度。

写在最后

CCL和EPI打架，背后是香港二手楼市的"结构性分化"：一手热、二手淡，大型屋苑强、中小单位弱，新界有盘带动、市区等承接。指数只是工具，分歧本身才是信号。

接下来一个季度，重点盯二手成交能否回暖，以及新盘价格对二手的牵引作用。

你最近在看楼吗？留意到的是涨还是跌？评论区聊聊。