北都21幅地放宽高度
施政报告前看供应格局

施政报告公布在即，供应端先放出一个信号。

土木工程拓展署向城规会申请，一口气放宽古洞北及粉岭北21幅住宅地的高度限制，潜在供应约22,380伙。另一边，楼价指数已连涨13个月，周末一手成交创下近四个月高位。

市场热卖的同时，政府在北都加速建屋。两组信号放在一起，用数据拆开看会清楚一些。

据城规会申请文件，本次涉及的21幅住宅地中，13幅来自古洞北、8幅属粉岭北。高度限制申请放宽至85米至155米，对比2022年获批的80米至144.14米，增幅介乎4.55%至18.75%。

放宽后潜在供应量约22,380伙，可建总面积约1,686.54万方呎。其中最高为第14S区用地，地积比率7.2倍，高限达155米，属于区内最高建筑物之一。粉岭北乌鸦落阳一带放宽至135米至155米；毗邻梧桐河的第13E区由80米放宽至95米，增幅18.75%。

数据来源：星岛日报《北都21幅地申宽高限建2.23万伙》（2026-06-17）、施政报告2026前胆报道（2026-09-07）、陈茂波网志（2026-07-26）

放宽的用意很直接。2025年施政报告已宣布私人发展项目停车场总楼面面积优化措施，容许地面不多于2层停车场获全数豁免、取消地库停车场强制要求，目的正是降低建造成本、加快房屋单位落成。此次申请在规划层面进一步为北都建屋提速。

21幅地只是北都供应格局的一部分。据星岛统计，北都目前至少有50个申请或已获批的改划项目，未来私人住宅单位潜在供应逾15万伙，相当于约10个嘉湖山庄级别的屋苑体量。

财政司司长陈茂波7月在网志中表示，北都4个新发展区已经动工，超过520公顷土地已收回、约120公顷完成平整。未来5年，北都将提供超过7万个房屋单位、100万平方米经济楼面面积；未来10年，将有约24万个房屋单位及逾1,000万平方米经济楼面面积落成。

单宗个案规模也不小。新世界元朗公庵路项目今年6月获城规会批准放宽高限至94.95米，计划兴建2幢楼高26层分层住宅，提供1,035伙，可建总楼面约44.32万方呎，预计2030年落成。

放到全港看，据房屋局数据，未来3至4年一手私人住宅潜在供应约9.6万伙。北都的远期增量，将决定未来数年新盘供应的整体水位。

北都多个片区中，古洞被市场视为首个成型的新市镇。古洞港铁站预计明年开始投入服务，附近已有3个新盘食正铁路优势，陆续推出。

最受关注的是会德丰地产PARK SILICON发展项目，第1期457伙、第2期PALO SPRINGS共324伙。今年8月，PALO SPRINGS以折实平均呎价逾1.76万元推出首批单位，对该区楼价具有指标作用。

恒基地产的北都汇共682伙，已获批入伙纸，预计9月底落成、最快年底交楼，将成为区内首个入伙楼盘。资料显示，恒基早于2017年底完成补地价，涉及逾12.35亿元，当时每方呎补价约3,643元。

新地旗下古洞乡梓路29号项目亦在推进，提供约2,000伙。三个项目定位各异，从呎价指标到入伙时间，逐步为北都楼市建立参照。

时点选在五年规划公布前夕。北部都会区首个五年规划（2026-2030）将于9月16日公布，施政报告随后发表，市场普遍预期将推出一系列住房措施。

停车场豁免措施已落地，建屋成本下降，发展商有条件承接更高密度；北都被定位为未来土地及房屋重要来源，21幅地放宽是规划层面的直接兑现；古洞站明年通车、北环线推进中，铁路先行也给高密度开发提供了支撑。

今年施政报告咨询中，政商界对楼市辣招建议着墨不多，关注焦点转向北都宜居标准、基建进度与北都楼市前景。政策讨论的重心，已经从「松绑」转到「建设」。

短期看，一手供应压力仍在。未来3至4年潜在供应约9.6万伙，其中楼花约6.1万伙，开发商去化节奏需要拿捏。2026年私人住宅落成量预计降至16,980伙、2027年进一步回落至15,360伙，供应回落要到更远年份才会兑现。

楼价层面，住宅售价指数连涨13个月、上半年累涨约7.9%，机构普遍预计下半年进入整固期；二手交投与新盘热卖的分化也说明，市场热度并非全面扩散。

北都自身的短板同样存在：产业落户需要时间，北环线数年后才全面通车，短期内生活配套仍依赖传统新市镇；22,380伙的规划供应，从获批到落成也有数年周期，期间市场环境可能变化。

把时间拉长，北都带来的不止几万个单位，而是住宅供应模式的变化：从市区存量重建，转向新市镇成片开发。

祥益地产总裁汪敦敬认为，北都逐渐成型，由市区边陲地带变成集基建、交通配套于一身的新都会，对该区楼价有很大帮助；他还建议施政报告在帮助年轻人置业、提升换楼链流通量两方面发力。泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚则指出，古洞站旁新盘开售价钱反映发展商对当区前景乐观，销情显示市场对北都楼盘有承接力。

对自住买家来说，北都供应放量意味着选择更多、定价更透明，上车窗口被拉长；对投资者来说，交通与产业兑现速度才决定长期回报。9月16日五年规划公布，是观察北都下一阶段节奏的窗口。