定息按揭重返新盘促销
映汇2.73厘锁息抢客

红磡映汇把「定息按揭」重新摆上了新盘促销的台面。9月9日，恒地公布映汇截至下午2时30分累收约2,700个认购登记，以首轮138伙计超购约18倍；同日宣布伙拍恒生银行，为买家提供首三年2.73%定息按揭。2700票、138伙、2.73厘，三个数字串在一起，是开发商对「买家怕息口」这件事的直接回应。

恒基物业代理营业（一）部总经理林达民表示，项目将于本周六正式开售，尽推第1至4号价单全数138伙，按定价计市值约11.3亿港元；发售当日设S组、A组及B组，其中S组买家最多可选购5至6伙。他提到，现时收票客源中九龙本区买家约占45%，同时录得大量跨区买家及海外人士登记，不少看好项目租务潜力的投资客成为主流买家。

恒生银行零售银行及财富管理存款外汇及抵押贷款业务主管林禧彦表示，为协助买家锁定供款开支，特设首三年2.73%定息按揭计划（期后为P-1.75%），凡今年9月30日前申请、2027年3月31日前提款即可享用；另设高达7,888港元绿色现金奖赏、人民币/港币Mortgage-Link特惠存款按揭，并豁免首两年优越理财户口月费。

映汇首轮价单单位定价603.2万至1,153万元，计算最高10%折扣后，折实售价542.88万至1,037.7万元，折实呎价19,732至24,825元，折实平均呎价约21,880元。按揭方面，现时主流H按计划一般为H+1.3%，封顶息率约3.25%；映汇首三年定息2.73%，比浮息封顶息低约半厘，等于把未来三年供款先锁死。

数据来源：观点网、星岛头条、中原地产、中原按揭、AASTOCKS

第一股是息口预期。一个月银行同业拆息目前约2.85%，H按实际息率大多贴着封顶线走。「低息时代已过」成为共识后，锁息本身就是卖点：买家不再赌息口，而是买一份确定性。

第二股是投资客的现金流账。不少登记买家看好租务潜力，租金回报能否覆盖供款，是这类客群入市的前提。定息按揭把不确定的息口支出变成固定的现金流出，投资客的账更好算，收租逻辑和锁息工具正好接上。

第三股是银行要按揭量。发展商伙银行推优惠，银行锁定优质按揭客源，开发商提高去化速度。这类「按揭促销工具箱」——定息、H按、现金回赠、绿色奖赏——正在成为新盘开卖的标配。

一是定息期结束后的息口路径。若未来三年息口明显回落，锁定的2.73%会显得偏高，转按又要算罚息与手续成本。

二是政策变量。施政报告与首个五年规划9月16日公布，市场对放宽首置印花税门槛、升级专才置业支援机制有期待，若落地，会直接改变需求结构。

三是新盘供应。金九银十新盘密集开卖，映汇143伙、芊御周六价单连招标共133伙同期抢客，去化速度与定价互相牵制，个别盘的优惠未必能持续。

定息按揭重出江湖，本质是开发商在息口不确定期替买家垫一层确定性。它不改变楼价方向，但会改变买家入市的时点选择。施政报告前这一周，新盘大概率延续「锁息+低开+多组别」的组合打法；真正决定楼市走向的，仍是息口路径与政策落地两件事。