香港楼宇维修制度重写：2.1万幢旧楼，账要重算

买旧楼的人通常算三笔钱：楼价、按揭、装修。真正难算的是第四笔——下一次大维修落在谁头上。截至2025年底，全港约2.1万幢私人物业楼龄超过30年，约占私人物业总数五成，其中逾1万幢楼龄已超过50年；过去十年，楼龄50年以上的物业每年多出逾500幢，而每年被重建的不足200幢。

9月16日，香港特区政府同时公布首个五年规划与2026年施政报告，把旧楼和旧区的政策工具一次补了几项：维修环节加了名单、评标服务和刑事条款，重建环节加了资金、换楼安排和赔偿检讨。这些改动落到具体单位上，影响的不是成交价，而是持有成本。

一、这次改的是三件事

招标前：多一份可查的名单

顾问和承建商要经过执法机构背景审查，才能进入「预审名单」。名单9月开始接受申请，2026年底起陆续推出。名单的作用是准入审查，不担保工程质量，但业主招标前多了一个可以核对的口径。

招标时：官方下场帮业主

政府首次为业主提供招标及评标服务。过去业主自己找顾问、自己收标、自己判断报价是否合理，这一步现在有官方机构协助，重点指向贪污和围标。

招标后：把围标纳入刑事，收紧表决规则

围标刑事化的法律研究已完成，条文今年内提交立法会。配套的《建筑物管理条例》修订同步推进：提高大型维修采购的出席及投票门槛、改善授权书工具、改革利益申报；公众咨询已完成，提案今年提交立法会。

图一：楼宇维修改革关键时间表（数据来源：香港特区政府2026年施政报告／香港联合时报／界面新闻，2026-09-16）

二、旧楼在变老，重建在变慢

先看存量。30年楼龄以上的私人物业约2.1万幢，占私人物业总数约五成；50年楼龄以上的逾1万幢。再看流速：过去十年，50年以上楼龄的物业年均增加逾500幢，而每年重建宗数不足200幢。存量增加的速度，是重建速度的两倍多。

资金端给出的数字是：市建局未来五年投放不少于400亿元推动旧区更新；2026年财政预算案拨款30亿元推动「楼宇更新大行动2.0」；市建局对60岁以上长者自住业主提供最高8万元维修资助。

图二：旧楼存量与重建速度（数据来源：大公报／香港特区政府2026年施政报告及首个五年规划，2026-09-07 至 09-16）

把两组数字放在一起看，答案比较清楚：绝大多数旧楼等不到收购，只能靠维修撑住使用年限和安全水平。政策重心放在维修环节，是因为存量问题不会靠重建解决——重建一年200幢，填不上一年500幢的新增。

三、维修为什么容易烂尾、容易围标

旧的维修流程里，业主最缺的是判断力。看几个已公开的实例：

• 旺角五华楼：法团聘请顾问公司的程序不当，工程拖延5至6年，涉及近200万元的工程烂尾。
• 沙田晴碧花园：自2017年起每月每户多收400至600元作维修储备，至今累积1,700万元。提前积累储备的做法，正在被更多法团参考。
• 贝沙湾：用数据化监测做预防性维护，平均每户节省约38万元。这类做法的前提是法团有长期财务安排，而不是等渗漏发生再修。

追责层面的进展同样具体。屋宇署在9月9日就宏福苑火灾所涉的大维修工程，向两间公司及四名人士提出合共259项检控，包括涉嫌使用不符合《建筑物条例》条文的物料、没有妥善监督修葺工程等；劳工处同日就「一般责任」条文提出25项检控。今年6月，警方与廉政公署已就该事件起诉七人及两间公司，涉及误杀、串谋诈骗、洗黑钱及企图妨碍司法公正等共25项控罪。此外，竞争事务委员会已就维修工程围标集团起诉12人，涉及包括宏福苑在内的11项维修工程、合约总额近7亿元。独立委员会的调查报告延至10月底前完成。

行业内的制度倡议也在推进。香港测量师学会倡议成立法定「楼宇维修局」，按工程总造价2%–4%收取分级行政费；香港房屋经理学会在2025年10月建议立法设立「强制维修基金」，从管理费中抽取3%–5%作长期储备。两项建议目前都还没有进入立法时间表。

四、哪些问题还没解决

把新工具放回现实，还有几处空白：

• 预审名单是准入审查，不是质量担保。名单能筛掉有问题的顾问和承建商，但工程做得好不好，仍要看合约条款和监工安排。
• 刑事化与条例修订都要过立法会。条文版本、生效时间、过渡安排都还没有定论。
• 强制维修基金与法定维修局仍是行业倡议，没有纳入立法时间表。业主储备不足的问题，短期内还得靠法团自己解决。
• 赔偿机制的检讨在2027年内才提建议。「同区七年楼龄」是否调整、如何调整，目前没有结论。
• 按揭与保险的实际取态可能跟着变。条例修订后，银行和保险公司对建筑物料、维修记录的要求会更细，这部分会直接反映在旧楼的估值和保费上。

五、三类人的账不一样

六、接下来看三个节点

• 年底前：预审名单首批名单的推出节奏与覆盖范围
• 今年内至明年：围标刑事化条文与《建筑物管理条例》修订案进入立法会后的版本变化
• 2026年10月底及2027年：独立委员会报告的跟进措施，以及重建政策检讨的公众咨询内容，尤其是同区七年楼龄赔偿的调整方向

旧楼维修决定权在业主手里，规则正在往外改。对持旧楼的人和在挑旧楼的人，接下来半年大概都要把法团的账本翻出来看一遍。

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资料来源（公开报道整理，纯文本标注）：香港特区政府2026年施政报告及《香港特别行政区经济和社会发展第一个五年规划（2026—2030年）》（2026年9月16日）；大公报（2026年9月7日）；屋宇署新闻公报（2026年9月9日）；中国新闻网（2026年9月9日）；香港联合时报、界面新闻（2026年9月16日）；星岛日报（2026年9月16日）。

以上内容依据公开资料整理，仅供参考，不构成任何投资建议。数据截至2026年9月17日。