加息重启 香港按揭定息2.93厘怎么选

上周美联储重启加息、金管局上调基本利率，香港银行却没有跟加最优惠利率——9 月 22 日，恒生银行跟进汇丰，推出首 3 年 2.93 厘的定息按揭。这个水平的定息，已经低过 H 按的封顶息 3.25 厘 0.32 厘。对正在做按揭的买家来说，问题于是从「H 按还是 P 按」变成「要不要锁」。

一、加息重启，香港跟不跟

9 月 17 日，美联储结束议息，把联邦基金利率目标区间上调 25 个基点至 3.75% 至 4.00%，是 2023 年 7 月以来首次加息。香港金管局同日按联系汇率机制，把基本利率上调 25 个基点至 4.25%。

但最优惠利率没有动。汇丰与中银香港维持最优惠利率（P）在 5.00%，渣打香港维持 5.25%。银行没有跟加，原因在拆息：9 月 21 日 1 个月港元拆息报 2.86923 厘、22 日报 2.84339 厘；隔夜拆息 9 月 22 日报 2.1225 厘，连跌 6 天、创近 1 个月新低。资金成本未跟足美息，银行便没有加息的压力。

这组数字对供楼的人有直接影响。H 按的定价一般是「1 个月拆息 + 1.3 厘」，而设有一个封顶息 P 减 1.75 厘、即 3.25 厘。以 9 月 22 日拆息 2.84339 厘计，H 加 1.3 厘相当于约 4.14 厘，已经在封顶息之上——也就是说，H 按业主现阶段支付的，实际就是封顶息 3.25 厘。P 不动、拆息不跌，这个 3.25 厘就会一直跟着。

来源：美联储、香港金管局、香港银行公会、AAStocks（2026-09-17 至 09-22）

二、恒生的2.93厘，低过封顶息0.32厘

恒生银行 9 月 22 日公布的定息计划，条款有三点：一是定息期 3 年、利率 2.93 厘；二是定息期后转为 P 减 1.75 厘，以 P 等于 5 厘计即 3.25 厘；三是适用一手及二手私人住宅，贷款额 100 万至 2,000 万元，申请期 9 月 22 日至 11 月 30 日，提取期则要落在 2027 年 4 月 30 日或之前。

汇丰已先行一步，把定息计划的第二阶段定为 2.93 厘，年期可选 3 年或 5 年，申请期至 12 月 31 日、提取期至 2027 年 4 月或之前，定息期后同样为 P 减 1.75 厘。两家发钞行接连落子，说明银行愿意用「锁价 3 年」来换按揭资产。

把两个数字并排：定息 2.93 厘，H 按封顶息 3.25 厘，相差 0.32 厘。对正在申请按揭的买家来说，这是目前市场上最直接的一档差价——不需要预测拆息走势，只要在定息期内，月供就按 2.93 厘算。

图1 · 香港按揭核心利率参数速览（2026年9月22日）

来源：恒生银行、汇丰、星岛头条、AAStocks、观点网（2026-09-22）

三、两种计划摊开算：一个月少868元，还是少更多？

用同一笔贷款做对比更清楚。以 30 年期、等额本息计算：贷款 100 万元，封顶息 3.25 厘的月供为 4,352 元，定息 2.93 厘为 4,178 元，差 174 元；贷款 500 万元，月供由 21,760 元降至 20,892 元，差 868 元；贷款 800 万元，由 34,817 元降至 33,427 元，差 1,390 元。换算下来，每 100 万元贷款每月大约差 174 元，幅度约 4%。

把时间拉长，差额会累积：500 万元贷款每月少 868 元，3 年（36 期）合计约 31,300 元。这笔钱不是「赚到」，而是在定息期内锁定少付。

关键在于定息期的边界。3 年之后，恒生、汇丰的定息计划都回到 P 减 1.75 厘，与 H 按的封顶息完全相同。也就是说，定息的相对优势只存在于前 3 年；3 年后的比较，重新回到拆息走势上。

若要在 3 年内反过来「H 按更便宜」，条件是 1 个月拆息跌到 1.95 厘以下——因为只有 H 加 1.3 厘低于封顶息 3.25 厘时，H 按才会按实际拆息计息。以 9 月 22 日 2.84339 厘的水平计，需要回落约 0.89 厘。这是选择时要先问自己的问题：未来 3 年，你判断拆息会跌到这个位置吗？

图2 · 定息2.93厘与H按封顶息3.25厘月供对比（30年期）

来源：香港银行公会、恒生银行、汇丰；月供由本刊按 30 年期等额本息计算（2026-09-22）

四、为什么已有34.1%的人选固定

这不是个别银行的动作。中原按揭的数据显示，定息按揭的选用比例已连升 11 个月至 34.1%，为逾 8 年最高水平。中原按揭董事总经理王美凤此前指出，定息计划在加息周期里能为借款人提供较稳定的供款预算，因而受换楼客与新盘买家欢迎。

原因可以拆成三层。第一层是即时的价差：2.93 厘低过封顶息 3.25 厘，选它不亏。第二层是周期的不确定：美联储重启加息，会后点阵图显示多数委员预期年内仍有一次加息，2026 年底利率中值约 4.1%，短端利率短期难以大幅回落。第三层是预算的可预测性：不少买家在计算供款占收入比与压力测试时，需要一个月供数字「不变」的假设，定息正好提供这个假设。

经络按揭转按部总监曹德明则提醒，1 个月拆息短期内有机会挑战 3 厘以上，年内 H 按业主仍要继续以封顶息 3.25 厘供楼。换言之，在拆息回落到 1.95 厘以下之前，H 按的「浮息优势」都发挥不出来。

反过来也要看清：一旦美国利率见顶回落、拆息快速下行，H 按的实付利率会低于定息水平，此时「锁 3 年」就变成了锁贵。定息是用确定性换掉一部分可能性，不是无条件的便宜。

来源：中原按揭、经络按揭、星岛头条、观点网（2026-09-17 至 09-22）

五、签约前要核对的五件事

定息计划的条款差异都藏在细节里，签之前建议逐项核对：

• 提取期限：恒生的申请期至 11 月 30 日，但要求提取日在 2027 年 4 月 30 日或之前。若买的是楼花、收楼时间较晚，可能出现「申请了却来不及提取」的情况。
• 定息期后的定价：3 年后回到 P 减 1.75 厘。若期内 P 调整，其后月供会跟着变，并非「永远 3.25 厘」。
• 罚息期与现金回赠：定息计划多设 3 年罚息期，期内提前还款或转按，银行可收回部分或全部回赠，实际成本要一并算。
• 按揭成数与按揭保险：汇丰的定息计划成数最高可达 9 成，但须通过按揭保险，保费会计入总成本，令「实际支出利率」高于名义利率。
• 一次性费用：律师费、估价费、火险等开支与计划无关，宜与月供一并列入首年支出。

来源：恒生银行、汇丰、经络按揭（2026-09-22）

六、回到一个判断：你要的是确定性，还是可能性

把上面的数字归纳成三条判断。其一，若你重视未来 3 年月供不变、或供款占收入比卡得较紧，定息 2.93 厘提供了现成的确定性，且当下就低于封顶息。其二，若你判断 1 个月拆息会在 3 年内回落到 1.95 厘以下，H 按在后期会更省，但需要承受期间的不确定。其三，若 3 年内可能换楼或再转按，先看罚息期，再看利差——罚息成本有时会吃掉数月省下的息差。

实操上还有两件事要做：向 2 至 3 家银行同时取报价，把定息期、定息期后利率、罚息期、现金回赠四栏并排比较，而不是只比首年利率；以及把「利率上升 2 厘后的月供」也列出来，确认自己到期后的承受能力。按揭是 20 至 30 年的合同，前 3 年的优惠只是起点。

来源：恒生银行、汇丰、中原按揭、经络按揭、香港银行公会（2026-09-17 至 09-22）

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