粉岭高球场1.2万伙卡在环评 香港造地卡在哪一环

一份环评报告被撤销，背后是约 12,000 伙公营房屋。9 月 24 日，政府宣布不上诉上诉庭就前粉岭高尔夫球场部分用地发展公营房屋的环评报告司法覆核判决，并会重新检视该址公营房屋的前路，包括环评未获批准对发展规模和时间表的影响。同一天，新田科技城又张贴了新一批收地公告。两条消息放在一起，刚好把「造地」这件事的两端摊开了：一端是土地储备的数字，另一端是每个项目要过的程序。

一、被判撤销的是「批准」，不是「项目」

先把判决的范围说清楚。这次撤销的是环保署署长批准该项目环评报告的决定，不是项目本身。上诉庭的判决维持了原讼庭的裁决，即该项批准无效。

政府表示，是在整体考虑法律意见及其他评估后作出不上诉的决定。判决同时就几项议题提供法律清晰度，包括《环境影响评估条例》下的适用准则、环评报告补充资料的法定公众咨询程序，以及程序公正。

还有一个常被误读的地方：环评报告没有获得批准，并不等于项目被撤销。政府新闻公报的表述是，将会「重新检视该址拟议公营房屋的前路」，并会「在适当时候公布」。规模和时间表都要重新算，但项目是否继续、以什么形态继续，目前没有定论。

二、判决把三件事说清楚了

这份判决的价值，在于把过去模糊的几处程序要求写实了。

第一，适用准则。上诉庭明确，并非所有环评报告以外的补充资料都必须纳入法定公众咨询程序，而须视个别个案的情况而定。这一条既收窄了「凡补充资料必咨询」的理解，也保留了具体判断的空间。

第二，公众咨询程序。判决就环评报告补充资料的法定公众咨询程序作出厘清，为日后同类个案的处理划出了边界。

第三，程序公正。法院认为，原环评报告存在可透过提供补充资料修补的不足；基于公平原则，须就补充资料进行进一步但有限度的公众咨询。这里的重点是「有限度」——不是推倒重做整份环评，而是补齐程序缺口。

环保署则表示，会仔细研究判决列出的法律指引，日后进行环评审批工作时，严格依循相关条例及法院确立的法律原则，以维持香港环评制度的合理性、合法性、透明度与公信力。对后续项目而言，这意味着报批阶段对补充资料的咨询安排，会被更严格地审视。

粉岭高球场公营房屋 · 判决要点速览（数据整理：2026-09-25）

来源：香港政府新闻网、凯基证券、AASTOCKS（2026-09-24）

三、造地要过的三道关

要理解这个个案为什么重要，得先看清一个公营房屋项目从土地到入伙，中间要过几道关。

第一道是环评关。按《环境影响评估条例》，指定工程项目须先提交环评报告，取得环保署署长的批准，才能进入建造阶段。这次个案卡的正是这一关。

第二道是规划关。涉及土地用途的改动，须经城规会程序；规划许可、地契修订等环节也在这一层。

第三道是司法关。环评与规划决定都可能被司法覆核挑战。这一关的特点是时间不由行政机关单方面决定：从入禀、审理到判决，再到后续跟进，每一步都以月计。

三道关里，环评关的影响面最广——它决定了一个项目能不能拿到「开工许可」。程序本身并不新，新的是判决把补充资料的咨询口径写得更具体了。对单个项目来说，多一次有限度的公众咨询，加上重新检视规模与时间表，时间成本是实打实的；对整体供应来说，这类个案的影响不在总量的数字上，而在落地节奏的分布上。

四、同一天的另一条时间表：新田科技城

就在同一日，地政总署按《收回土地条例》及《土地（占有权）条例》，就新田科技城第一期第三批及第二期第一批土地张贴收地及征地公告。

第一期第三批涉及 8 幅私人地段，约 0.3 公顷；第二期第一批涉及 1,043 幅私人地段，约 44.2 公顷。此外，第二期发展范围内被占用的政府土地，包括 67 个坟墓、148 个金塔（约 1,985 平方米），以及两个鱼塘（约 325 平方米），亦会一并征用。相关土地在公告张贴后三个月、即 2026 年 12 月 25 日转归政府。

需要分清的是，土地转归日期并不是住户和商户的迁出期限。地政总署会在迁出期限前约三个月张贴公告；按项目时间表，受影响住户和商户预计 2027 年第一季起分批迁出。

新田科技城 · 收地进度速览（数据整理：2026-09-25）

来源：香港特区政府新闻公报（地政总署，2026-09-24）

把整条时间线拉出来看，节奏就清楚了：新田科技城规划约 540 公顷、分两期发展，第一期第一阶段的工程在 2024 年底展开。第一批土地约 62 公顷，2025 年 7 月 10 日张贴公告、2025 年 10 月 11 日转归政府，正逐步交予土木工程拓展署进行土地平整和基建工程；第二批约 117 公顷，2026 年 6 月 25 日张贴公告，2026 年 9 月 26 日转归。第一期首批居民预计 2031 年起陆续迁入；按创新科技及工业局 2025 年 11 月公布的产业概念大纲估算，科技城全面运作后可为香港经济提供逾 30 万个相关全职职位。

这是一条「收地—平整—基建—入伙」的直线路径，每个节点都有具体日期，可以按表追踪。前粉岭高尔夫球场的个案是另一条路径：环评已经批准过，但在司法覆核中被撤销，于是回到重新检视。两种路径的分别，正好说明「造地」不是单一动作，而是一串可以被外部程序改写的节点。

五、对供应时间表意味着什么

过去几年讨论香港供应，多数围绕两个数字：未来十年有多少熟地、公营房屋占新供应多大比例。这两个数字回答的是「总量够不够」，但它们并不回答「什么时候能住进去」。

这次个案的提示在于：总量目标要靠一个个项目落地来实现，而每个项目能不能按时落地，取决于它能不能走完程序。判决同时写清了两件事——程序缺口可以补，但补的方式是有条件的咨询；补充资料是否必须纳入法定公众咨询，要看个别情况。对开发商、承建方和关注供应的人来说，这意味着项目时间表里要预留出一段「程序时间」。

接下来值得盯三个点。一是政府何时公布该址公营房屋的前路，当中会不会调整发展规模；二是环评审批的操作口径会不会因判决而收紧，从而影响其他处于报批阶段的项目；三是新田科技城按 2031 年首批迁入的目标推进时，后续批次的收地与迁出安排能否按表执行。

六、一个判断

判决没有让项目消失，它把时间变量写清楚了：环评批准被撤销之后，补充咨询、重新检视、再报批，每一步都要时间。对一个 12,000 伙的项目来说，这些时间的叠加，最终会反映在供应落地的年份上。

所以看香港的房屋供应，除了看造地指标，也要看项目的「程序通过率」。指标决定上限，程序决定这些上限什么时候变成可入住的单位。这次判决，给后者提供了一个具体样本。

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本文数据整编自香港特区政府新闻公报、香港政府新闻网、地政总署公布资料及相关媒体报道，仅供资讯参考，不构成任何投资或置业建议。