香港亿元豪宅单月28宗 18宗来自同一个盘

先把这一头的数据摆齐。

一、这 28 至 29 宗，钱花在哪

名单里最大的一笔在启德。天玺 · 海第 1 座 22 楼 A 室，实用面积 2,144 方呎，4 房 4 套间隔，连 1 个车位，成交价 1.69 亿元，呎价 79,073 元，楼价及呎价都高于该盘其他标准分层单位。这个盘 8 月 8 日、9 月 14 日、9 月 21 日连续三周各录一宗亿元成交，现楼推售以来累售 48 伙、套现逾 33 亿元。

另一头是西半山天御。项目累计成交金额已破 102 亿元，单是过去约一个月就录得 19 宗成交、涉资约 33.5 亿元，平均成交呎价近 53,000 元。一个月 33.5 亿元的金额，差不多等于天玺 · 海整盘累计套现的量级。

两串数字并排放在一起，问题就出来了：为什么买家只在这两三个盘里做决定？

二、名单有多窄：一个项目占了近六成

按 28 至 29 宗的总数算，天御的 18 伙占约 六成。翻成交记录，落点很集中——2 期 1 座 A、B 室，实用面积 2,772 至 2,773 方呎，9 月成交价从约 1.22 亿元到 1.34 亿元，呎价约 4.39 万至 4.85 万元。

更高价的两宗是整层买入。1 期 2 座 37 楼及 39 楼全层单位，每层实用面积 4,605 方呎，9 月 16 日及 17 日分别以约 2.86 亿元、2.85 亿元成交，呎价 62,043 元及 61,859 元。

大手客也在名单里。9 月 10 日，同一组买家斥逾 2.53 亿元买下 1 座 16 楼全层的 A、B 两伙；9 月 11 日，项目单日录 6 宗成交，一天套现逾 7.8 亿元。

所以「单月最多的亿元成交」，结构上是少数项目、少数户型、少数买家凑出来的。全港豪宅并没有同步热起来，钱在几个特定标的上下了注。

三、为什么落在西半山和启德

落点窄，理由倒不复杂。

稀缺是第一层原因。西半山是传统半山豪宅区，新供应本身不多；启德跑道区一线海景的现楼大单位，同类货尾也有限。天玺 · 海第 1 座同类型单位，成交后只余 2 伙。

更实际的是现楼。天御是现楼，天玺 · 海 2025 年 7 月已落成。对亿元级别的买家，能走进去看实体单位、看实际景观，比看图纸重得多。

付款安排也帮了忙。天御多宗成交的成交期在 416 天以上，买家支付一定楼价后可申请提前占用单位，部分成交还附带代缴从价印花税、认购车位的安排。对大额资金来说，这种弹性比折扣实在。

产品还刚好对位。这些单位都是 2,100 至 2,800 方呎的四房多套间隔，总价落在亿元级，对应的是高端换楼与资产配置那一档需求，和首置、上车客不在一个池子里。

四、镜头拉远：回升的是金额，不是人气

只看豪宅成交，容易误判全局。同一个月，中原地产研究部估算 9 月整体楼宇买卖合约登记约 6,300 宗、总值约 520 亿元，按月回升约一成，其中一手私人住宅登记重上逾千宗。同一份预估也指出，第三季整体登记不足 2 万宗，是 6 个季度新低。

上一个月同样不算好。8 月整体登记录 5,768 宗、445.18 亿元，是 18 个月新低；一手私楼交投量回升两成，二手私楼宗数却两个月累跌近五成。

二手那头，周末读数继续在低位打转。中原统计十大屋苑 9 宗，利嘉阁约 3 宗，香港置业约 4 宗；20 大屋苑成交回落至约 23 宗，零成交屋苑增至 11 个。中原城市领先指数 CCL 最新报 161.17 点，按周跌 0.59%。

两条线放在一起，格局就清楚了：金额端的修复主要来自一手，而且集中在少数高价项目；成交量端的二手，还在单位数徘徊。

五、这笔账怎么算

对亿元级别的买家，税是第一道。按现行从价印花税阶梯，楼价 2,000 万元至 1 亿元一档为 4.25%，逾 1 亿元一档为 6.5%。

按这个税率，天玺 · 海那宗 1.69 亿元成交，单是印花税就约 1,100 万元；一宗 1 亿元的成交，税约 650 万元。

预算不在这个区间的人，更该记住的是别被豪宅热度带着走。亿元成交的多少，取决于几个项目推盘的节奏；你所在板块的业主叫价、银行按揭取态，是另一套定价逻辑。

真正会传导到普通买家的，是换楼链条。高端成交持续活跃，部分持有大单位的业主腾出资金换楼，中端成交可能跟着动起来；但如果一手新盘继续用定价和付款优惠吸客，二手客源还会被分走一段。

写在最后

9 月这 28、29 宗，说明香港不缺顶级购买力，说明不了楼市全面回暖。它是一次集中的资金落点，不是一次普遍的价格上行。

看这类数字有个小提醒：单月成交里近六成来自同一个项目，这个数字的代表性就是有限的。项目一停推，下个月的数字可能立刻掉下来。要看趋势，至少看两个季度，别只看一个月的名单。