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新界收地补偿价每呎1,134元 较4月升8.7%

2026年10月4日 星期日 ｜ 港房通HK · 香港房产深度

楼价连升、地价回稳，政府收地的成本也跟着往上走。地政总署10月2日刊宪，自今年10月起调高新界收回土地特惠补偿率——第一级别（涉及发展所需土地）升至每方呎1,134元，屋地则为估价加每方呎2,086元，较今年4月分别升约8.7%及9.7%。这个数字不显眼，但它是地价与楼价走势一份可查的滞后读数。

一、10月起新界收地补偿价 每呎1,134元较4月升8.7%

地政总署已于10月2日刊宪，公布新界收回土地特惠补偿率，自今年10月起生效。第一级别（涉及发展所需土地）的补偿价为每方呎1,134元，屋地则为估价加每方呎2,086元。

与今年4月对上一次调整相比，两者分别升约8.7%及9.7%，属连续两次上调。

第二级别（不涉及发展所需土地）的新界农地，最新补偿价为每方呎567元，屋地则为估价加每方呎1,043元，约相当于第一级别的一半。

补偿率分两级的逻辑并不复杂：被纳入发展计划、政府需收回作发展用途的土地，按第一级别计算；不在发展范围内的农地，按第二级别计算；屋地则在地价估值之上，另加一笔定额补偿。

来源：地政总署、星岛头条（2026-10-02）

图：新界收回土地特惠补偿率 · 核心参数（数据整理：2026-10-04）

二、为什么是现在升：楼价与地价同步回稳

补偿率跟的是市价，升跌本身是楼价与地价的滞后反映。差饷物业估价署最新数据显示，8月私人住宅售价指数报320.5点，按月回升约0.06%，扭转之前的单月跌势。

同一份数据里，租金的表现更强：8月私人住宅租金指数报210.3点，按月升1.64%、同比升5.26%，连升10个月。

今年首8个月计，售价指数累升6.98%、租金指数累升4.89%。租金先行，往往是「租转买」需求的前奏。

地价一端同样有读数。10月2日截标的何文田佛光街住宅地共接获10份标书，市场估值约18.69亿至28.05亿元，折合每方呎楼面约9,000至13,500元；发展商对市区地皮的意欲，较年初已有回暖。

补偿率反映的是过去一段时间的市况，不是对未来楼价的预测。

来源：差饷物业估价署、地政总署、星岛头条（2026-09-28至10-03）

三、北都收地规模：成本账的另一面

补偿率上调，最直接的压力落在政府的收地支出上。以北部都会区为例，未来十年熟地预测供应约2,500公顷，当中约七成来自北都；北都九个新发展区中，古洞北／粉岭北、洪水桥／厦村、元朗南、新田科技城及河套已先后动工。

最新一宗收地公告来自新田科技城。地政总署10月3日就第一期第三批次（8幅、约0.3公顷）及第二期第一批次（1,043幅、约44.2公顷）私人土地张贴收地公告，相关土地将于12月25日复归及转归政府；受影响住户及业务经营者预计明年第一季起分批迁出。

新田科技城占地约540公顷，处于北都心脏地带，定位为创科发展集群枢纽。单看这一宗公告，第二期第一批次已涉约44.2公顷、1,043幅私人土地；补偿率每上调一档，同样面积的收地现金支出都会同步放大。

来源：地政总署、香港政府新闻网、星岛头条（2026-10-02至10-03）

图：新界收地补偿 · 分级机制与收地规模（数据整理：2026-10-04）

四、对三类人的实际读数

对新界农地与屋地业主：补偿价上调，意味着将来收地时可依更新的补偿率计算。但要留意，第二级别仅为第一级别的一半，地段是否被纳入发展范围，仍是金额高低的关键。

对发展商与土储持有者：收地补偿率是政府收地时的参考价，间接影响补地价与农地转换的谈价基础。补偿率与地价往往同向变动，这一轮上调，与市区地皮重新收到多份标书，指向同一件事。

对买家：收地成本上升，长远会推高新发展区的土地成本，并逐步反映到新区项目的定价上；但短期供应节奏仍由卖地安排与工程进度主导，两者不必然同步。

来源：综合公开资料整理

五、别把补偿率直接当成楼价指标

补偿率是一次过、按官方机制更新的数字。它滞后、平滑，也不会因单一宗大额成交而跳升，用一期的升幅去推断下一季楼价，容易过度解读。

把几组读数拼在一起看方向：补偿率连续两次上调、租金指数连升10个月、售价指数止跌回稳，三组数字指向同一判断——市场由收缩转向回稳。

但距离高峰仍远。以售价指数计，现时320.5点仍较2021年9月的398.1点低约19.49%；这一轮回稳，先修复的是成交量与租金，价格重估仍在半途。

来源：差饷物业估价署、地政总署、星岛头条（2026-09-28至10-03）

六、看后市：新界收地的三个观察点

一是补偿率会否再上调。若楼价与地价延续回稳，下一次调整的方向值得留意；补偿率一旦转向，往往是官方对地价走势的确认。

二是收地节奏。北都各新发展区的收地公告密度，直接决定受影响住户与棕地作业者的搬迁时间表，也影响新界土地的短期流转。

三是补地价与卖地。何文田佛光街住宅地10月2日截标共接10份标书，最终成交价与随后的卖地安排，将成为地价是否持续回稳的直接验证。

来源：综合公开资料整理

一句话记住它：补偿率是地价与楼价的滞后收据——连续两次上调说明市场已由收缩转向回稳，但离2021年的高位仍有一段距离。

你有关注过新界收地的补偿安排吗？如果方便，说说你所在的片区，我可以帮你对照近期的地价与成交区间。

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搜一搜：新界收地补偿价、收回土地特惠补偿率、北部都会区收地进度

数据来源：地政总署、差饷物业估价署、香港政府新闻网、星岛头条、AASTOCKS（2026-09-28至10-03）

本文内容根据公开资料整理，只作资讯分享，不构成任何投资、按揭或置业建议；数据或有滞后，请以官方公布为准。