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香港租金连升10个月 细价新盘收租回报拆解

2026年10月5日 星期一 ｜ 港房通HK · 香港房产深度

8月香港私人住宅租金指数报210.3点，按月升1.64%，连升10个月；平均呎租升至40.88元，同样连升8个月。

这轮租金上行，除了暑期旺季，还有一条更稳定的主线——专才与人才持续流入，油塘、启德、荃湾等细价新盘片区，账面收租回报来到4厘水平。对正在观望的买家，这是一组值得算清楚的数字。

差饷物业估价署数据显示，8月私人住宅租金指数报210.3点，按月升1.64%，按年升5.26%，连升10个月，今年首8个月累计升4.89%。

代理行的读数更贴近租客的口袋。美联物业研究中心数据显示，8月私人住宅实用面积平均呎租报40.88元，按月升0.81%，连升8个月，首8个月累计升约5.55%。

租金与售价正在同步回稳。同一批数据里，8月售价指数报320.5点，首8个月累升6.98%。租金先行、售价跟随，是这轮市场修复的次序特征——租务先热，买卖后动。

来源：差饷物业估价署、美联物业研究中心（2026-09-28至10-04）

图：香港租务市场 · 核心数据（数据整理：2026-10-05）

二、租金升在哪：油塘、启德、荃湾的细价新盘

这轮租金的「手感」，落在几个细价新盘片区。

油塘亲海駅2B座低层J室，实用面积约272方呎、1房间隔，由一名内地优才在睇楼后以1.55万元承租，呎租约57元。

据利嘉阁高级分区董事郭焕然所述，业主今年1月以约397.1万元一手买入，现时收租回报约4.7厘；该屋苑目前约3个单位放盘，月租入场费由约1.65万元起。

启德的租赁同样活跃。中原地产资料显示，启德9月录得253宗租赁成交，其中天玺·天一房户月租2.2万元。

往西一点，荃湾映日湾一个开放式户，由内地专才以1.5万元承租，账面回报约3.9厘（2026年9月）。

三个个案的共同点很清楚：楼龄新、有会所、邻近港铁（周边配套以实际为准）。这类单位对刚来港的专才与年轻家庭吸引力强，租金增长速度也快过同区旧楼。

来源：利嘉阁、中原地产、星岛头条（2026-09-06至10-04）

三、谁在租：专才、留学生与回流高管

把上面的个案拉远看，客源其实就三股。

一是人才计划带来的专才与家属。亲海駅这一单的租客，正是一名内地优才；过去几年各项人才入境计划持续批出，为租务市场补充了一批稳定客源。

二是非本地学生。暑期租赁旺季的主力客群之一，集中在港岛西、九龙城、沙田等大学周边。

三是外派与回流高管。大角咀爱海颂5座中层B室，实用面积约772方呎、3房套，由家庭客议价后以3.5万元承租，呎租约45元（香港置业高级联席董事翁嘉慧）。

三股客源叠加传统旺季，把租金的底部一年一年抬上去。

来源：香港置业、利嘉阁、星岛头条（2026-10-04）

四、收租回报怎么看：4.7厘与2.98厘差在哪

同样出租，回报可以差一截。亲海駅个案约4.7厘，而爱海颂个案约2.98厘。

爱海颂单位的业主在2019年5月以约1,411万元买入，现时月租3.5万元——成本高，回报自然被摊薄。

差距主要来自两处。

一是买入价。亲海駅单位今年1月以397.1万元一手买入，入场价低；爱海颂单位在2019年高位入市。同样的租金水平，摊在更高的成本上，回报就被压低。

二是楼龄与租金增长。新楼有会所、有装修，出租快、加租空间也大；旧楼租金增长相对慢。

要提醒的是，4.7厘、2.98厘都是账面数字，未计管理费、差饷、物业税与空置期。真实到手回报，通常比账面低一截。

来源：利嘉阁、香港置业、星岛头条（2026-10-04）

图：收租回报 · 逻辑拆解与成本提醒（数据整理：2026-10-05）

五、租转买的临界点到了吗

租金往上、按息处低位，两边的差距正在收窄。

目前主流H按为H加1.3厘，封顶息率约3.25厘；有大型银行推出的定息计划，首3年年息约2.9厘（以银行最新公布及实际批核为准）。当租金回报来到4厘上下，租金与月供已经接近。

不过，入市门槛仍然实在。以500万元单位、七成按揭、30年期计，首期约150万元，月供约1.5万元；这个水平，对刚租下同区单位的专才来说，未必马上转得过来。

所以，对自住客而言，租与买的取舍，更多取决于资金安排与留港规划；对投资者，回报高低最后仍回到一句：你入市的价钱。

来源：综合公开资料整理（2026-10）

六、看后市：租务的三个观察点

一是旺季后的回落幅度。暑期旺季结束，9至10月租金通常会有季节性回调，回落的深浅，直接检验这轮升势的底气。

二是人才续签与留港比例。人才计划「来了多少」只是一面，「留下多少」才是租务需求的长期变量。

三是新盘入伙量。未来两年是一手入伙的相对高峰，供应集中释出时，会否分流部分租金，值得持续观察。

来源：综合公开资料整理（2026-10）

一句话记住它：这一轮租金，是「人」与「盘」两条腿走出来的——专才托住需求，细价新盘托住供应，而回报高低，最后仍取决于你入市的价钱。

你最近有在看哪个片区的租盘或新盘吗？说说片区，我可以帮你对照近月的租金与成交区间。

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数据来源：差饷物业估价署、美联物业研究中心、利嘉阁、香港置业、中原地产、星岛头条（2026-08至10-04）

本文内容根据公开资料整理，只作资讯分享，不构成任何投资、按揭或置业建议。