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油塘新盘折实375万起 这个片区值得进场吗

2026年10月6日 星期二 ｜ 港房通HK · 香港房产深度

油塘东源街新盘「擎海I」折实入场价375.94万元，折实平均呎价13,988元，是东九龙门槛较低的新盘之一。

同一个片区里，已入伙的「亲海駅」二手实用呎价约16,286元，1房租金个案账面回报约4.7厘。一边是新盘贴价、一边是二手与租务，油塘这个片区，现在还值不值得进场？这篇用三个问题，把能查证的事实摆开。

先看新盘定价。擎海I首张价单128伙（78伙1房、50伙2房），折实售价375.94万至711.01万元，折实呎价13,008至15,423元；连同第2号价单，两张价单共226伙，折实价约375.94万至780.01万元。

这个价钱有它的底气。项目地盘前身是越秀冷藏仓库，发展商2023年11月以13.46亿元完成补地价，可建楼面约65.99万方呎，折合每呎楼面地价约2,040元，明显低于同区早年补地价水平。

和市场横向比更直观。2025年11月开价的同区柏景峰，首批折实均价约14,588元；擎海I的13,988元比它低了一截。

再看二手。亲海駅2023年入伙，现时二手实用呎价约16,286元。同一个油塘，新盘折实价与入伙盘二手价之间，留出了一段价差。

来源：中原地产、观点网、香港置业（2026-09-29至10-05）

图：油塘片区 · 核心数据速览（数据整理：2026-10-06）

二、问题二：油塘的房子，租得出去吗

租务是油塘的另一面。油塘亲海駅2B座低层J室，实用约272方呎、1房，由一名内地优才以1.55万元承租，呎租约57元。

据代理资料，业主在今年1月以约397.1万元一手买入，现时账面回报约4.7厘；屋苑目前约3个单位放盘，月租入场费由约1.65万元起。

个案租金加上前面的价差：新盘折实价低于入伙盘二手价，同时片区租金有承接，这是油塘租务的现况。要提醒的是，4.7厘属账面数字，未计管理费、差饷与空置期，实际到手通常更低。

来源：利嘉阁、星岛头条、香港置业（2026-10-04）

三、问题三：除了双铁，油塘的生活配套够不够

交通是油塘的强项。港铁油塘站是观塘线与将军澳线的交汇站，往九龙市区、过海都有直达线路，对通勤族相对友好。

商业配套方面，油塘站一带设有大本型商场，日常购物、餐饮基本够用；片区还包括茶果岭、鲤鱼门一带，有海滨与海鲜食街的生活场景。

教育与社区是两条线。油塘属小学48校网、中学观塘区；同区近年持续有新供应落成，朗誉提供616伙、2025年入伙，柏景峰等亦陆续登场。

不过，油塘旧区仍在更新。市区仅存的寮屋村之一茶果岭村，2026年9月最后一批村民迁出、进入拆卸阶段，原址拟建6幢公营房屋（以政府公布为准）。短期施工与新旧交替，是买家要考虑的另一面。

来源：港铁及代理资料、中原地产、中国新闻网（2026-09至10）

图：油塘 · 交通与配套要点（数据整理：2026-10-06）

四、三个问题合起来看：油塘的定位

把三条线拉直：价格上，油塘新盘贴着一手价推、低于部分入伙盘二手价；租务上，近港铁、楼龄新的单位有承接；配套上，交通突出，商业与社区仍在补齐。

油塘更像东九龙的入门片区：门槛相对低，但要接受旧区更新、配套逐步补齐的过程。对自住客，通勤与预算能对上，就值得看；对投资者，回报高低最后还是回到入市价钱。

来源：综合公开资料整理（2026-10）

五、油塘后市，看这三个观察点

第一是擎海I首轮销售的承接。2.3万票收票能否转化为实际去化，以及后续价单是否提价，会直接影响片区的价格预期。

第二是入伙盘二手价的走向。亲海駅这类新晋屋苑的二手呎价与成交量，是检验「新盘低价是否分流二手」的直接窗口。

第三是旧区更新的节奏。茶果岭村重建、周边新供应陆续落成，会改变片区的居住密度与配套，值得按月跟进。

来源：综合公开资料整理（2026-10）

一句话记住它：油塘现时是「门槛低、交通强、配套补」的东九龙入门片区——买的是进场价，要接受的是它的成长期。

你最近有在看东九龙的楼盘吗？说说你看的片区和预算，我可以帮你对照近月的呎价与租金区间。

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数据来源：中原地产、观点网、香港置业、利嘉阁、星岛头条、中国新闻网（2026-09至10）

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