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香港房产快讯｜香港落成量减27% 一手登记跌55% 现在买值不值

2026年10月8日 星期四 ｜ 要点：私楼落成量 · 一手登记 · 中原CSI · 花旗预测 · 专才客入市 · 新盘速递

一手新盘还在收票、加推、抢闸开价，第三季的一手私人住宅买卖登记却只有3,066宗，比第二季少约55%——为什么现场在抢，账面上反而卖少了？同一周，8月私人住宅落成量按月弹3.7倍至887伙，首八个月累计8,987伙、按年减27%，只及全年预测约53%。今天把落成量、一手登记、中原CSI和花旗预测摆到一起看。

图：今日核心数据速览 · 落成量／一手登记／二手情绪／供应预测

数据来源：差饷物业估价署、利嘉阁地产、中原地产、花旗银行、美联物业（2026-10-06 至 10-07）

一、8月私楼落成量887伙 按月弹3.7倍 首八个月只及预测53%

差饷物业估价署《香港物业报告每月补编》显示，8月私人住宅落成量887伙，比7月的186伙多701伙，按月弹约3.7倍。

把时间拉长看，今年首八个月累计落成8,987伙，按年减27%，只相当于差估署全年预测16,975伙的约53%。

首八个月同样以新界区为主，累计5,810伙、占整体约六成半；按面积计，实用面积431方呎以下的单位占4,557伙、约50.7%。

单月弹升更多是低基数效应。按年口径看趋势：落成量连续两年低于预测，供应端确实在收。

来源：差饷物业估价署、星岛头条、观点网、AASTOCKS（2026-10-07）

二、第三季一手私宅登记3,066宗 近八季低 平均每宗却升至1,574.8万

利嘉阁地产研究部综合土地注册处资料，今年第三季一手私人住宅买卖登记3,066宗，较次季的6,779宗少约55%，是近八个季度低位。

季内登记总额482.84亿元，按季减约43%，为近六个季度最少。

但平均每宗售价升至1,574.8万元，按季升约25%，为2021年第三季以来的高位水平。

一手不断传出收票、加推、抢客的消息，登记却掉到近八季低位，两者的落差主要来自登记滞后——买卖登记一般落后实际成交约四至六周，第三季的数字更多反映7月前的市况。

我的判断是：一手气氛确实转热，但成交结构明显向大额单位倾斜，撑起金额的是豪宅盘，中小型单位的换手仍靠低价开闸。

来源：利嘉阁地产、土地注册处、证券之星、AASTOCKS（2026-10-07）

三、中原CSI连跌四周 报56.98点 近一年低但守住55点

中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，CSI（住宅售价）最新报56.98点，按周跌1.34点，连跌四周共3.05点。

指数创2025年10月中以来约一年的低位，但仍连续58周处于55点之上；CSI（住宅租金）报59.71点，轻微跌破60点。

中原指，指数偏软与一手新盘低开抢客、银行加推按揭优惠及现金回赠，以及年内美国息率或再上调有关。

一手用低价把客源吸走，二手业主又不肯减价，结果就是价稳、量低。同样一笔预算，现在追一手的低开单位，还是等二手业主松口。看重即时折让，一手现阶段的价单更有吸引力；看重面积与现楼的确定性，二手的议价空间这半年一直在扩大。

来源：中原地产、观点网、AASTOCKS（2026-10-07）

四、花旗：未来十年私楼供应趋紧 维持2027年楼价及租金各升6%

花旗报告指，最新一份《长远房屋策略》的十年供应目标为42万伙，其中私营房屋12.6万伙，较上一个十年的19万伙目标低约34%。

该行预计，2027年私人住宅落成量将降至约1.54万伙，2028年仍处低位。

需求端靠两股人撑着：非本地学生与各类人才流入。今年首八个月一手销售按年升约10%至1.43万伙，全年预计升至2.11万伙；该行维持2027年香港楼价及住宅租金各升6%的预测。

不过，供应趋紧只是前提，能不能撑起价格还要看需求。花旗的6%押在人才与学生需求上，这批需求一旦转弱，供应少也拉不动租金和楼价。把「供应紧」直接当成价格向上的理由，是这段时间最常听到的一种简化。

来源：花旗银行、AASTOCKS、星岛头条、智通财经（2026-10-07）

五、专才客入市 东涌东堤湾畔两房700万成交

美联物业口径，东涌东堤湾畔高层D室、实用521方呎两房，以700万元成交、折合呎价约13,436元，买家是在机场上班的专才，前后睇楼三个月才入市。

同日其他二手个案：马鞍山迎海·星湾御两房半988万元成交，将军澳君傲湾两房725万元，奥运站君汇港海景两房1,035万元。

这几个个案的买家都是用家或换楼客。专才、机场上班族这类客源，正成为东涌、东九龙一带中小型单位的主要承接力——一手在抢客，二手靠的是真实住屋需求接货。

来源：美联物业、中原地产、AASTOCKS（2026-10-07）

今日新盘速递：西贡蚝涌「丰迎山」 51座别墅 首宗洋房4,434万元成交

今日速递是丰资源发展的西贡蚝涌纯别墅项目丰迎山（MOUNT HEBE），全盘51座别墅。

户型由3房1套至4房4套，其中3座设私人泳池，另设住客会所。

项目上周五首推6座洋房招标，10月6日录得首宗成交。

成交单位是71号洋房，实用1,659方呎，以4,434万元易手，折合呎价约26,727元。

图：丰迎山（西贡蚝涌）· 基本资料与最新成交

来源：丰资源发展、中原地产、星岛头条、宅谷地产资讯网（2026-10-06 至 10-07）

发展商随后开放10号洋房连装修示范单位及住客会所予传媒参观，预告短期加推，项目暂录约80组准买家参观。

西贡一带的洋房新盘近来动作密集，盘量少、单宗金额高是这一区的常态。对用家来说，这类项目的价值更多落在盘量与地段上，呎价不是主要看点。

一句话记住今天：指数在跌、落成量在收、一手登记在低位，热气却全在售楼处的收票单上——短期看情绪，中期看供应。

同样一笔预算，你会先追一手的低开价单位，还是等二手业主让价？评论区说你选哪个。

建议系列：香港一手新盘速递 ｜ 片区三问 ｜ 商用物业观察（待确认后固定）

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数据来源：差饷物业估价署、利嘉阁地产、中原地产、花旗银行、美联物业、星岛头条、观点网、AASTOCKS（2026-10-06 至 10-07）

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