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香港楼花待批1.5万伙 供应排队 现在该等还是抢

2026年10月9日 星期五 ｜ 要点：预售楼花待批 · 9月登记月结 · 私营学生宿舍 · 经济与楼市官方口径 · 新盘速递

9月一个月，发展商递上的新盘预售申请就涉及3,778伙，按月增约2.36倍，是2022年5月以来最多；可整个第三季，整体楼宇买卖登记却不足两万宗，为六个季度以来最低。供应在排队，成交在掉队——这批等着入市的楼花，是买家该等的筹码，还是现在该抢的理由？

图：今日核心数据速览 · 预售申请／买卖登记／学生宿舍／租金指数

数据来源：地政总署、中原地产、土地注册处、观点网、差饷物业估价署（2026-10-05 至 10-08）

一、地政总署：9月新盘申请预售涉3,778伙 按月增约2.36倍

地政总署最新公布，9月共有7个新申请预售楼花项目，涉及3,778伙，按月增约2.36倍，为2022年5月以来最多。

截至9月底，第三季待批预售共34个项目、15,378伙，按季增3,383伙或约28.2%，为2024年第三季以来最多。

同月3个项目获批预售，共1,380伙，按月减约27%；第三季批出9份预售纸，涉3,766伙。

递表集中在几个大盘：粉岭马适路商住项目1至4期共2,290伙（关键日期2030年12月31日）、九龙湾前九龙货仓重建C及D期898伙、元朗东成里YOHO SEASONS第2期590伙。

预售申请是先行指标，反映半年到两年后的落成供应。发展商集体递表，说明他们判断未来一两年新盘仍有承接力；反过来看，买家接下来的选择只会更多。

来源：地政总署、星岛头条、中原地产（2026-10-08）

二、9月整体楼宇买卖登记6,438宗 按月回升约11.6%

中原地产研究部综合土地注册处资料，9月整体楼宇买卖合约登记（含住宅、车位及工商铺）录6,438宗、总值534.82亿元，较8月的5,768宗及445.18亿元升约11.6%及20.1%。

其中一手私人住宅登记重上逾千宗，是季内少有的回升；但整个第三季合起来，整体登记不足两万宗，为六个季度以来最低。

9月的回升主要靠一手低价盘集中开卖，季度总量仍偏低。登记一般落后实际成交四至六周，第四季的数字才更贴近售楼处当前的热度。

摆在买家面前的是两种选法：买已开价单、楼花期短的在售盘，还是等刚递表、要一两年才落成的预售盘？看重即时确定性，前者折让实在；看重选择面与议价空间，后者量更大。我偏前者。

来源：中原地产、土地注册处（2026-10-05）

三、私营学生宿舍出租率90%至100% 全港宿位缺口约7.8万个

香港主要私营学生宿舍项目出租率达90%至100%，部分早在暑假初已满租，客源以内地生为主、占比逾95%。

中原投资旗下尖沙咀一步居117提供67房121床，西半山一步居38提供155个床位，两盘都在开学前满租；九龙城一汇居·启德第1期约700床，出租率突破90%。

宏安旗下的日新舍，启德及旺角两项目合共逾1,600个宿位，出租率达97%；一步居117单人房月租约1.8万至2万元，双人房床位约9,100元起。

宿位缺口是关键：业界估计全港缺口约7.8万个，八大院校平均每3.4名学生才有1个宿位，学生转投周边私楼租盘，相关片区租金被推高约10%至15%。

官方数据同向：差饷物业估价署私人住宅租金指数上月按月升幅扩至1.64%，为2024年5月后单月最大升幅，指数连升10个月、期间累涨约5.2%。

租金这条线的支撑是学生、专才这些真实住屋需求，投机成分不多；但宿位供应也在快速增加，缺口与新增供应会同时拉扯租金。

来源：观点网、中原投资、宏安、差饷物业估价署（2026-10-07 至 10-08）

四、陈茂波：上半年经济增5.1% 楼价今年以来升约7%

财政司司长陈茂波在立法会表示，香港经济今年上半年同比增长5.1%，为近五年最强的半年度表现，有信心全年实质增长3.5%至4.5%。

他提到7至8月合计出口货值按年升52%，连19个月双位数增长；访港旅客第三季按年升约9%，首九个月累计近4,100万人次。

资产市场方面，陈茂波指楼市自去年中起回暖，楼价今年以来整体升约7%，租金累计升约5%；最新6至8月失业率3.8%。

不过官方口径偏暖，市场指标并不完全同步：中原CSI（住宅售价）连跌四周至56.98点，一手登记第三季仍在低位。官方看长趋势，CSI看未来数周预期——要盯的是第四季一手登记能否回升。

来源：香港特区政府、智通财经、证券之星（2026-10-07）

今日新盘速递：红磡「瑅海」451伙 本月内上载楼书

信和置业、招商局置地及市建局合作发展的红磡荣光街／崇安街项目，已命名为瑅海（ONE MARINA），共提供451伙，是第三季获批预售的9份预售纸之一。

项目设2座，涵盖1房至4房，其中2房占约七成，不少单位可望维港海景；预计关键日期为2028年9月30日，楼花期约23个月。

图：瑅海（红磡）· 基本资料与推售安排

发展商早前透露，本月内会上载楼书。红磡一带接下来新盘供应密集，瑅海面对的，是同一批在等新盘的买家。

来源：信和置业、地政总署、星岛头条、中原地产（2026-10-07 至 10-08）

一句话记住今天：预售在排队，登记仍在低位，租金靠学生撑，官方口径偏暖——供应正在赶来，需求在分层。

同样是九龙区、相近的预算，你会先买已开出价单的在售盘，还是等两年后那批刚递表的预售单位？评论区说你选哪个。

建议系列：香港一手新盘速递 ｜ 片区三问 ｜ 商用物业观察（待确认后固定）

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数据来源：地政总署、中原地产、土地注册处、差饷物业估价署、香港特区政府、信和置业、星岛头条、观点网、智通财经（2026-10-05 至 10-08）

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