赤柱ONE STANLEY：临海现楼的呎价带

01项目档案：82伙、43幢与一笔624万元的礼遇

ONE STANLEY位于香港岛赤柱黄麻角道128号，地段编号为乡郊建屋地段第1201号，发展商建灏地产（卖方为堅維有限公司），管理公司为卓丰物业管理有限公司。项目2023年7月13日落成、2024年4月13日首次出售，代理平台标注为“现楼”，按招标形式分批推售。按规则，这类物业属一手现楼货尾，不宜再以“新盘”表述，价格判断应以成交记录为主。

全盘82伙：11座四层高临海低密度分层住宅共50伙，以四房及五房为主、逾八成为大宅，多数附私人花园或天台（花园平层户、天台平层户、花园复式户、天台复式户）；另有32幢临海独立洋房，每幢四层连地下低层，设私人专属升降机、私人花园与天台，部分设私人泳池。实用面积834-7,079平方呎，楼层高度2.95-8米，屋苑车位170个。

图1 赤柱ONE STANLEY核心参数速览（20260924）

数据来源：中原地产（2026-08-28至09-14）、香港置业（2026-09-21）、土地注册处一手注册成交（2026-08至09）、发展商销售口径（2026-09-11）。伙数、面积与配置以售楼说明书及成交纪录册为准。

02区位与校网：18校网与不设港铁站的赤柱

赤柱位于港岛南区东部，是传统低密度住宅地段。按2021年人口普查，赤柱楼市片区人口为3,326人。项目周边是临海低密度住宅带，同一条黄麻角道上有2003年落成的富豪海湾（139座洋房）。小学属18校网，中学属南区，这是南区家庭客的主要判断依据。交通上，赤柱不设港铁站，出入主要依靠巴士、小巴与自驾，通行时间受路况影响较大——对以港岛或九龙通勤为主的家庭，交通半径会是第一道筛选条件。

03户型与配置：逾八成为大宅，入场约2,300万元

这盘逾八成单位是大宅，分层以四房、五房为主，洋房为四房至六房。公开成交的分层单位是：3座地下A室844平方呎（两房）2,398万元、3座地下B室834平方呎（两房）2,342万元、8座3楼B室1,171平方呎（三房）4,275万元；此前成交的6座、7座1,100-1,170平方呎三房户，成交价在2,860万至4,380万元。分层的入场门槛大致在2,300万元起，三房以上多落在3,000万至4,400万元之间。

洋房部分，2026年8月至9月录得三笔逾亿元成交。3号洋房实用4,689平方呎（四房四套连书房套、工人房、工作间、3个储物房与家庭室，前后花园连私人泳池及天台）成交逾2.49亿元，呎价约53,137元；洋房3实用4,662平方呎成交约2.49亿元，呎价约53,445元；洋房17实用3,034平方呎成交约1.18亿元，呎价约38,916元。9月17日项目推出限时礼遇，赠送足金黄金总值624万元——这类促销属货款以外的让利，比较房源时应与付款安排一并折算。

04价格与去化：28,082至53,445元的呎价带

把2026年8月至9月的成交按呎价排开，是一条相当陡的价格带：临海独立洋房38,916元至53,445元/呎，分层三房户约36,507元/呎，分层两房户约28,082元至28,412元/呎。同一批成交里，洋房与分层两房的呎价差接近一倍——在这类低密度资产里，“有没有独立门牌、有没有私人花园与泳池”对定价的影响远大于建筑面积本身。

去化节奏方面，发展商口径为：截至2026年9月11日累售58伙、总套现逾62亿元；本年暂售26伙（10座洋房、16伙特色大宅），录得11宗逾亿元成交。项目2024年4月首次出售至今约两年半，去化过半但仍有货尾，属典型慢销豪宅节奏。

图2 ONE STANLEY 2026年8-9月一手成交呎价对照（元/呎）

数据来源：中原地产（2026-09-11至09-15）、香港置业（2026-09-21）、土地注册处一手注册成交（2026-09-04至09-15）、成交纪录册（2026-09-11）。呎价按实用面积计算。

05一手与同路二手：同一黄麻角道上的一倍价差

同一条黄麻角道上的富豪海湾是最贴近的对照物：2003年落成、139座洋房、同样以低密度临海为卖点。它的成交呎价是：2026年3月2期B50（2,785呎）19,454元；2025年11月1期B22（2,791呎）19,276元；2025年11月2期C31（3,041呎）18,514元。放盘叫价略高，约23,011元至23,297元/呎。

把数字并列：分层两房户一手呎价28,082-28,412元，比同路二手洋房高约44%至54%；一手洋房呎价38,916-53,445元，比同路二手洋房高约1.0倍至1.9倍。再看大潭红山半岛：2026年5月洋房成交呎价约21,157元至25,162元，分层约17,865元至19,743元，位置与价格都落在两者之间。这组价差大致对应三项溢价：楼龄差、产品差（私人泳池、专属升降机、全新配置），以及一手货尾的付款安排与礼遇。若买家更看重面积与地段而非全新配置，同路二手是明显的替代路径。

图3 同路（富豪海湾）与同区（红山半岛）二手呎价对照（元/呎）

数据来源：中原地产（2026-09-18至09-21）、Squarefoot（2026-09-18至09-22）、美联物业（2026-09-14）、中原地产注册处成交记录（2025-09至2026-05）。二手为注册成交口径，与放盘叫价存在差异。

06风险与适配：3年楼龄的货尾与大宅流动性

第一道坎是楼龄与身份。2023年7月落成、到2026年9月已逾三年，属性是一手现楼货尾，不是全新盘。买家要按现楼条件实地验收，而发展商的付款优惠与折扣弹性通常低于刚开售的期数。第二道是总价与流动性：分层入场约2,300万元起，洋房成交集中在1.18亿至2.49亿元，买家池本身很窄，二手转让周期通常以季度计。

第三道是数据缺口。本次检索未取得项目的成交级租务样本，同区大宅租盘叫价也未形成可比带宽，因此本文不对租金作测算——习惯用租金与售价关系判断价格的读者，需要自己补上这一块。适合谁：看重临海低密度与南区校网的自住家庭，能以自有资金持有、不依赖短期周转的买家。不适合短期转手，或对通勤时间与公共交通可达性有硬性要求的买家。

图4 赤柱ONE STANLEY七维评分（2026年9月）

评分方法：七维等权平均，依据本文列示的一手注册成交、成交纪录册、同路二手成交与片区数据，为编辑判断，不构成交易建议。