维港·双钻：启德现楼702伙，443万起

楼盘深度评测 · 香港 · 九龙 启德 · 2026-09-27

九龙 · 启德 承丰里 2 号 · 中国海外一手住宅（现楼 · 4 座 702 伙）

启德一带新盘的入门价，这两年大多落在 450 万到 650 万元这一段。这一期看的这个盘，是区内少数已经是现楼、并把入门价折到 约 443 万元起的一手住宅：全盘 702 伙，最小的开放式单位 实用 244 呎。

它是维港·双钻（Twin Victoria），九龙启德承丰里 2 号，由 中国海外发展，2024 年 8 月落成、同年 11 月首次出售，目前处于现楼在售余货阶段。这不是楼花，买家签的是现楼买卖，楼书、实测面积与入伙安排都可即时查核。

01｜项目档案：中国海外在启德的 4 座 702 伙现楼

全盘 4 座（1A、1B、2A、2B），第 1 座楼高 26 层、第 2 座 27 层，不设 4、13、14、24 楼，合计 702 伙，由中国海外物业服务有限公司管理。首份价单在 2024 年 9 月 4 日公布，11 月 26 日首次出售，此后分批发售，最新一份是 2026 年 9 月 15 日的 6N 号价单。

02｜位置与校网：承丰里 2 号，小学 34 校网

项目在九龙启德承丰里 2 号，属启德新区范围，启德新区现时人口约 42,551 人。校网方面，小学属 34 校网，中学属九龙城区；校网归属与派位结果以教育局当年公布为准。

对外连接主要依靠沙中线启德站与承丰道一带的巴士网络。区内近年最大的变量，是启德智慧绿色集体运输系统的推进节奏——它承担的是把跑道区、体育园与港铁站串起来的角色，进度会直接影响跑道区一带的日常通勤体验。

03｜产品与供应：实用 244-1770 呎，已售 381 伙

户型从开放式到四房：开放式连露台 244-250 呎 97 伙，一房连露台 300-311 呎 239 伙，两房连露台 437-509 呎 292 伙，三房连露台 593-705 呎 73 伙，另有一伙 1,770 呎的四房连天台特色户。

供应结构解释了价格带宽：两房是绝对主力（292 伙），三房与一房各占一部分，开放式只有 97 伙——入门单位本来就少，这是它能把最低折实价压在 400 万元级别的结构原因，也是低价单位往往先被选走的原因。

04｜价格：折实 415 万至 613 万元，呎价 2.2 万至 3.0 万

最新一份价单（6N 号，2026 年 9 月 15 日）涵盖 77 伙、实用 244-305 呎，折实价 415 万元至 613 万元，折扣合计 10%（90 天现金优惠付款计划 2%、限量精选单位折扣 3%、「盛景成双」3.8%）——最高折扣 15.25% 出现在更早的 3J 号价单上。

代理页面列示的最低售价口径是 448.2 万元起（中原，2026-09-16），另有代理列最低折后价约 443 万元起。定价、折扣后价与拣选单位价是三个概念，所以同一个盘会给出三个不同的入门数字；入门单位应以最新价单与现场公示为准。

近期一手成交里，2A 座 5 楼 C 室开放式 244 呎以 541 万元成交，折合 @22,184 元/呎；2A 座 22 楼 G 室两房 494 呎 1,487 万元、@30,105 元；2B 座 6 楼 G 室三房 658 呎 1,989 万元、@30,231 元。同区比较：天玺·天 2 期两房 482 呎 @30,053 元，维港·湾畔 1A 期 489 呎 @28,252 元，Double Coast I 455 呎 @21,473 元，天玺·海四房特色户 2,144 呎 @79,073 元——同区呎价带宽约 2.1 万至 7.9 万元。

图 2｜呎价对照：本项目成交与启德同区一手成交

05｜租金：呎租 43-55 元，静态回报 2.0%-3.2%

租赁端，项目自身 1A 座 447 呎两房月租 22,000 元（@49 元/呎），2A 座 439 呎两房同为 22,000 元（@50 元/呎），1A 座 305 呎一房 16,800 元（@55 元/呎）。

同区比较：嘉峰汇 521 呎三房 27,160 元（@52 元/呎）、龙誉 306 呎一房 15,000 元（@49 元/呎）、Double Coast I 439 呎两房 18,800 元（@43 元/呎）、维港·湾畔 568 呎三房 33,500 元（@58 元/呎）、天玺·海 1,124 呎四房 110,000 元（@97 元/呎）。启德中小型单位的呎租主流带约 43-55 元，面积越大、呎租越高。

以成交价与现有租盘静态测算：447 呎单位成交约 909 万元、月租 22,000 元，年租金约相当于总价的 2.9%；305 呎单位成交 638.2 万元、月租 16,800 元，约 3.2%；439 呎单位成交 1,319 万元、月租 22,000 元，约 2.0%。三项均未计管理费、差饷地租与空置期。

图 3｜呎租对照：本项目租盘与启德同区租赁

06｜判断与风险：现楼货尾要看清的四件事

• 价格口径：定价、折后价与拣选单位价是三个数字，折实 415 万元起只对应特定单位；入门单位应以最新价单与现场公示为准，不宜用代理页面的单一数字作决策依据。
• 现楼与楼花：2024 年 8 月落成、11 月首次出售，已进入在售余货阶段；好处是即买即住、实测面积可查，代价是可选单位偏少，朝向与楼层大多已被先选。
• 供应与退出：全盘 702 伙，第三方平台显示已售 381 伙、在售 137 伙、未开售 184 伙；同区同期另有多个一手项目在推，二手放盘要面对同区新盘的直接竞争。
• 市场与利率：中原城市领先指数 2026 年 9 月 25 日报 161.17 点、按周跌 0.59%，九龙分项 159.85 点；按揭利率与折扣结构会随市况调整，预算须预留缓冲。

这是一个已经把入门门槛压到 400 万元级别、并且是现楼的启德一手住宅。它的取舍很直白——用「现楼可即买即住、呎价在区内偏低」换取「可选单位有限、同区新盘竞争激烈」。如果要的是确定性，现楼给得更多；如果要的是最新一期的高层海景单位，它给不了。

图 4｜七维评分：产品硬件、地段交通、价格、租金、配套、市场、流动性

数据来源：中原地产（2026-09-16）｜美联物业与香港置业（2026-09）｜千居 Spacious（2026-09-18）｜香港土地注册处一手成交记录（2025-11 至 2026-09）｜中原城市领先指数 CCL（2026-09-25）｜项目价单 6N／5I／4E／3J 号

搜一搜：维港双钻怎么样　启德现楼新盘　维港双钻呎价多少　维港双钻租金多少　启德443万上车