深港楼盘评测 ｜ 香港篇 · 一手楼花价单

古洞这批一房540万，呎价低了3.6%

2026年11月7日 ｜ 古洞北 乡梓路23号 ｜ 324 伙楼花 · 3 号价单 33 伙 · 11-09 推 67 伙 ｜ 原型 P2 中介型 × E2

一、我在乡梓路口站了十分钟

乡梓路 23 号，从青山公路拐进来，左边是围板围起来的工地，右边是一排村屋的天台。围板后面就是古洞站的位置，2027 年才通车。

来看的人第一句多半是：这里什么都没有。第二句是：2 分钟到站是真的吗。真的，图纸上直线 2 分钟，前提是你 2027 年之后才搬进来。

我一般会带他们沿围板走一段。里面是古洞北新发展区的公营房屋工地，塔吊在动，商场的地基还没影。这些算不上缺点，是时间。

这个盘的关键日期写的是 2027 年 12 月 30 日。今天签约，到那天是 13 个月零 23 天。这十三个月里，你付的是一个还没通车的站。

二、一个数：540.1 万元，三个分母

3 号价单最低那套是 318 呎，折实 540.1 万元。这同一个数，除以三样不同的东西，会给出三个不同的答案。

三个分母是面积、折扣前的定价、上一批的实际成交价。都算一遍，你才知道这 540 万元是谁定的，也才知道「便宜」这两个字指的是哪一栏。

三、分母一，318 呎

540.1 万除 318 呎，是 16,984 元。这是发展商口径的折实呎价，也是 33 伙里最低的一档。

同一条价单的上限是 476 呎那套，879.9 万元，除下来 18,485 元。一张价单，上下差 8.8%，差的不是楼层，是户型面积。

媒体只报「540 万元起」，不报呎价的上限，这是第一层偏差。入场价只描述一伙，不描述这个盘。买家拿这句话去比价，比的是一个不存在的基准。

四、分母二，0.85

540.1 万是打完 15% 之后的数。还原定价，除 0.85，是 635.4 万元，与代理页写的最低定价 635 万元对得上。

635.4 万除 318 呎，是 19,981 元，折扣每呎 2,997 元。定价那一刻的呎价接近两万，折完才是一万七。

上一批 311 呎的实际成交，呎价 17,621 元。定价 19,981 元比它高 13.4%。所以那 15%，有一大半是先把价加上去、再退回来。

这不是说折扣是假的。折扣是真的，钱是真少付的。只是「15%」这个数看着大，落到市场价上，实际比上一批低的是 3.6%，不是 15%。

五、分母三，548 万

10 月 11 日，2A 座 5 楼 E 室，311 呎，成交 548 万元，呎价 17,621 元，土地注册处一手登记。这是最近的同户型成交。

540.1 万除 548 万，是 0.986。总价只便宜 1.4%，呎价便宜 3.6%。差的 2.2 个百分点，来自面积。

上一批 311 呎，这一批 318 呎，多了 7 呎。同样一笔钱买到多 7 呎，呎价自然被摊薄。7 呎在 300 呎的尺度上是 2.3%，换算过去正好吃掉一个多百分点。

所以「便宜了 3.6%」这句话，一半是面积给的，只有 1.4% 是总价给的。这两个数，卖楼的人不会分开讲。

六、这张价单在放什么货

33 伙里，一房 23 伙，两房 10 伙。全期一房只有 52 伙，这一张单放出 44.2% 的一房存量；两房 208 伙，只动 10 伙，占 4.8%。

两房是这个盘的主力，占 324 伙的 64.2%。主力户型按住不动，先放一房，是拿 540 万元的入场价把人吸进来。

11 月 9 日推 67 伙，56 伙价单、11 伙招标。招标那 11 伙大概是低层和平台特色户，价单里没有它们的位置。也就是 67 伙里只有 56 伙有价可看，剩下 11 伙要买家自己出价。

七、多一间房，每呎要多少钱

一房到两房，多 165 呎，多付 309 万元，边际呎价是 18,727 元。两房到三房，多 100 呎，多付 261 万元，边际呎价是 26,100 元。

从两房跳到三房，每呎贵 39.4%。三房整期只有 52 伙，跟一房一样多，定价里有一块是稀缺。

三房成交呎价 19,406 元，比两房 18,013 元只高 7.7%，总价却是两房的 1.30 倍。房间数在总价上跳，在呎价上不跳。

这个盘真正的竞争在两房之间。208 伙两房占全期 64.2%，同一批货挤在一起，先卖出去的要靠楼层和朝向让价。先开的那批一让，后面同户型就要跟。

再往外看一层。古洞北这一带未来几年还有公营房屋和数个私人项目落成，2027 年通车之后，同区供应的对比对象会从今天的村屋，变成今天还在打桩的楼。到时候价格的锚不是上水，是古洞自己。今天这张 540 万元的价单，会成为同区新盘的比较基准。

八、一句提醒，不总结

可被证伪的一句：到 2027 年 3 月 31 日，两房 430 至 494 呎的折实呎价不会高于 18,485 元。下一张价单越过这个数，说明一房放完了，开始收两房的折扣。

边界三条。540.1 万元是 15% 全折扣组合下的数，做不到 90 天成交或大额首期，实付会高于这个数；折实呎价与定价呎价是两个口径，别混用；成交以土地注册处一手登记为准，代理页的在售数会滞后。

来源：美联物业黄绍文（2026-11-05，3 号价单 33 伙、318 至 494 呎、折后 540.1 万至 879.9 万元、呎价 16,984 至 18,485 元、11 月 9 日推 67 伙、324 伙与户型分布）、香港置业 PALO SPRINGS 页（2026-11-06，最低定价 635 万元、总折扣 15%、首售 16/08/2026、关键日期 30/12/2027、小学 80 校网）、土地注册处一手成交纪录（2026-09-14 至 2026-10-11，2A 座 5 楼 E 室 311 呎 548 万元、2A 座 31 楼 E 室 568 万元、2B 座 26 楼 A 室 576 呎 1,118 万元）、中原地产一手快讯（2026-11-05，会德丰三盘同步加推）、中原地产一手新盘页（2026-11-07，Palo Springs 首售 16/08/2026、折实 635.4 万元起）。

古洞这一带你去看过没有？乡梓路口到围板那段路，你觉得 2 分钟走得到吗。走不到的话，把实际用时写在评论区，我下次带上秒表。