深圳住宅连涨6个月：新政后的量价结构与老城定价锚

市场仍在观望时，深圳住宅已悄然连涨6个月。8·28新政落地后，成交量与价格同步上扬，老城核心区参考价同步发布。这是否意味着以价换量阶段结束？本文将拆解新政后的量价逻辑与资产定价变化。

01 连续6个月环比上涨，量价同步回升拐点显现

国家统计局9月15日发布的数据显示，8月份深圳新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，二手住宅销售价格环比上涨0.1%。这标志着深圳一二手住宅房价已连续6个月保持环比上涨态势。与此同时，8月份深圳新房成交量同比增长20%（来源：国家统计局）。

从机构数据来看，乐有家统计显示，8月29日至9月14日期间，其门店新房签约量环比上涨59%、同比提升109%；二手房签约量环比增长34%、同比提升26%（来源：乐有家）。价格企稳与成交放量同步发生，市场正在脱离单纯的价格博弈，正式迈入政策驱动下的量价同步回升新阶段。

02 新政效应释放，买卖两端活跃度全面回升

8·28新政的落地对市场情绪的修复起到了直接作用。深圳贝壳研究院9月20日数据显示，8·28新政后22天，贝壳深圳合作门店新房认购量较新政前22天增长24%，二手房签约量较新政前22天增长14%（来源：深圳贝壳研究院）。

更值得关注的是前端指标的变化。同一时期，即8月29日至9月19日，深圳二手房新增客源量环比增长8.1%，带看量环比增长19%（来源：深圳贝壳研究院）。带看量与新增客源的双重提升，说明买方入市意愿正在增强，卖方预期也趋于稳定。这种买卖两端活跃度的全面刺激，为后续成交的持续性提供了基础支撑。

03 参考价发布，老城核心区资产定价锚重塑

在量价同步回升的背景下，老城核心区的价值重估成为市场焦点。深圳市住房和建设局近期发布了部分二手住房成交参考价格。其中，罗湖黄贝街道锦星花园二手住房成交参考价格为48000元/平方米，罗湖笋岗街道嘉宝田花园一期和二期参考价格为69300元/平方米（来源：深圳市住房和建设局）。

参考价的发布为老城二手房交易提供了明确的定价基准。锦星花园与嘉宝田等典型小区的落位，不仅清晰展示了老城核心区与周边次新盘的价格梯队，也重塑了区域资产的定价逻辑。这种基于实际成交与市场评估的定价锚，有助于引导市场预期回归理性，推动老城资产价值向居住本质回归。

04 购房杠杆拉长，资金流向呈现新特征

成交放量的背后，购房者的资金规划也在发生显著变化。深圳贝壳研究院9月20日数据显示，9月上半月深圳二手房按揭购房者中，选择30年以上贷款期限的占比为12%，其中选择40年贷款期限的占比为8%（来源：深圳贝壳研究院）。

长贷款期限占比的提升，反映出购房者更倾向于通过拉长还款周期来降低月供压力，或是在当前利率环境下优化家庭现金流。这种资金流向的特征，是市场在政策调整期做出的理性财务安排，也侧面印证了购房者对长期持有与稳定生活的预期。

风险：市场分化与预期修复的持续性

尽管整体数据呈现向好态势，但市场分化依然存在。部分非核心区域或配套尚待完善的板块，去化压力依然明显。此外，新政带来的短期成交脉冲后，市场能否保持长期的活跃度，仍取决于宏观经济基本面与居民收入预期的实质性改善。购房者需警惕短期数据波动带来的盲目乐观，理性评估自身现金流与购房需求。

长期：城市基本面与供需结构的深层演变

从长期来看，深圳住宅市场的走势将更多由城市基本面与供需结构决定。随着城市更新推进与核心区新增土地供应受限，核心地段的定价将更依赖长期供需基本面。同时，保障性住房体系的完善将改变整体供需格局。未来市场将更加注重居住属性与配套兑现，资产定价将更紧密地围绕实际居住价值与周边实际配套展开。

写在最后

搜一搜：深圳8·28新政 ｜ 罗湖二手房参考价 ｜ 深圳楼市量价走势

数据来源：国家统计局、深圳贝壳研究院、乐有家、深圳市住房和建设局。市场数据以主管部门公示为准，不构成投资建议。