深圳7月住宅网签8324套量增价稳背后3个信号

7月是传统楼市淡季，深圳却交出一份意外成绩单：全市一二手住宅累计网签8324套，同比涨13.8%。更值得看的不是数字本身，而是价格已经连续4个月环比上涨。淡季不淡、量增价稳，背后到底是谁在买、为什么买、还能持续多久？

01 先把7月的数据捋清楚

深圳市住建局数据显示，2026年7月全市新建商品住宅和二手住宅累计网签8324套，同比增长13.8%。

环比略降、同比上涨，说明行情不是某一个月用力过猛砸出来的，而是底部在抬高。7月本来就是全国性淡季，高温多雨看房少，深圳的回落幅度远小于市场担忧。

门店端的感受更直接：乐有家7月一手住宅签约量同比增51%、二手同比增7%，均处于近6年同期高位；贝壳门店二手房签约量同比也增16%。

这波需求的底色，来自4·29新政的持续释放。今年4月29日，深圳在福田、南山、宝安新安街道进一步放宽限购，公积金贷款额度最高可上浮170%，带动首购和改善需求集中入场，新政效果一路延续到7月。

"连续4个月环比上涨"听起来吓人，拆开看其实是分层行情：

结论很直白：核心区高端在涨，外围刚需还在以价换量。深圳这轮回暖是分层的，选错板块，感受完全两样。

乐有家数据显示，7月深圳二手住宅平均议价空间降至9.01%，连续7个月收窄，较2025年12月的11.17%高点累计收窄2.16个百分点。成交价与挂牌价价差缩小到0.15万/㎡。

到8月12日，平均议价空间已跌破9%关口。但分化依旧：300万以内低总价房源议价空间仍达10.7%，是各总价段中唯一维持在10%以上的。

这说明什么？卖方的降价意愿在收敛，买方对"捡漏"的预期也在修正。市场从单边博弈走向拉锯平衡，双方都在等一个更确定的答案。

上半年深圳二手房交易中，一次性付款比例升至25.3%，相当于每4组成交就有1组全款。新房市场这一比例可能更高，开发商为加速回款，常给全款客户额外折扣。

全款占比走高的背后，是购房逻辑的转变：当住房逐步剥离金融属性、回归大宗耐用消费品，买家首要考量从"升值预期"转向"风险可控"。全款降低杠杆、规避利率波动，也锁定了交易安全。

进入8月，热度延续。贝壳监测显示，8月以来深圳新房日均认购量较7月增40%，二手房日均签约量增9%，8月9日单日签约量创6月以来峰值。300万内二手刚需成交占比升至33.8%，为年内最高水平——刚需正在加速入场。

另一个变量：深圳大学拟斥资5.336亿元整栋购置商品房作学生宿舍，要求面积不低于22500平方米、可住至少1500人、2027年6月前交付，预计9月启动采购。此前深大已以8057万元、3年租期租赁西丽汉园茗院264套房源。

高校批量购置或租赁商品房，为深圳住宅去化提供了一条新渠道。目前仍属个案，但深圳高校密集、宿舍缺口客观存在，若形成可复制模式，对外围存量住宅的消化意义不小。

适合出手的三类人：

建议再等等的三类人：

深圳住宅市场走到今天，一句话概括：量稳住了，价分层了，买家的心态变了。三季度还有约7000套住宅计划入市，8到9月进入推售高峰，对自住买家是好事——选择面更宽，部分项目为冲年度任务仍有谈判空间。但别指望普涨，也别指望深跌。核心区优质资产、有真实居住需求的产品，任何时候都是稀缺的。

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你怎么判断这轮"量增价稳"能走多远？评论区聊聊你的判断逻辑。

数据来源深圳市住房和建设局、国家统计局、乐有家研究中心、深圳贝壳研究院及第一财经、南方都市报、深圳商报等公开报道。市场数据以官方公示为准，本文不构成投资建议。

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