深圳住宅结构呈现调整：二手破六成与现房显著增长

深圳楼市交投活跃度有所变化，二手占比突破六成与现售房显著增长，标志着市场结构正经历深度调整。购房者更趋理性，存量与现房主导的特征日益明显。

01 存量主导：二手占比突破六成

2025年深圳全年一手和二手住宅合计网签94096套，同比下降9%（来源：深圳特区报/深圳市房地产业协会）。其中，二手住宅成交占比首次突破60%，相比2024年提升了7个百分点（来源：深圳特区报）。具体来看，2025年深圳全年二手住宅网签56217套，同比上涨3%；二手房录得量达到69773套，同比上涨4.3%（来源：深圳特区报）。2025年深圳存量住宅全年过户56217套，成交面积559.6万平方米，套数同比上升3.2%（来源：2025年深圳市房地产市场年度报告）。进入2026年，这一趋势延续，2026年上半年深圳一二手住宅合计网签47378套，环比上涨10%（来源：每日经济新闻/乐有家研究中心）。二手市场在整体交投中占据了绝对主力位置。

02 现房偏好：现售房成交显著上扬

在整体市场呈现调整态势的背景下，购房者对交付确定性的关注度高涨。2025年深圳现售房（现房/准现房）成交同比逆势上涨28%（来源：深圳特区报）。与之形成对比的是，2025年深圳新建商品住宅总成交24549套，同比下降35.3%；成交面积256.4万平方米，同比下降34.3%（来源：2025年深圳市房地产市场年度报告）。截至2026年6月末，深圳新房住宅预售可售房源22207套，去化周期为13.1个月；非住宅预售可售套数为11896套（来源：每日经济新闻/深圳贝壳研究院）。现售房与预售房的成交增速呈现显著剪刀差，反映出市场资金与需求正向确定性更高的现房产品倾斜。

03 价格逻辑：以价换量与价差收窄

二手房占据主导的背后，是价格逻辑的深刻演变。截至2025年末，深圳存量住宅均价为52058元/平方米，同比下跌4.5%（来源：2025年深圳市房地产市场年度报告）。同期，2025年深圳新建商品住宅全年均价为54792元/平方米，同比下降0.5%（来源：2025年深圳市房地产市场年度报告）。二手房与新房的均价价差进一步收窄。这种价格走势促使更多购房者转向二手房市场，通过以价换量实现居住需求。同时，购房门槛也在实质性降低，截至2025年末，深圳存量住宅房价收入比为19.7，较2021年最高点30.9呈下降趋势（来源：2025年深圳市房地产市场年度报告）。

04 政策与信贷：供需两端持续优化

为适应市场呈现的调整态势，政策端持续发力。2026年4月29日深圳出台新政，非本市户籍居民家庭连续缴纳社保或个税满1年及以上，可在福田、南山和宝安新安街道增购1套商品住房；单独申请公积金贷款额度提高至70万元（来源：深圳市住房和建设局）。信贷方面，深圳执行个人住房贷款期限最长不超过40年政策，贷款年限与年龄之和不超过75年，个别银行放宽至80年（来源：证券时报）。这些举措有效降低了购房成本，为市场交投活跃度的变化提供了基础支撑。2026年6月深圳新建商品住宅、二手住宅合计网签8878套，同比增长14.2%（来源：每日经济新闻/深圳市住建局），显示出政策优化后的市场反馈。

风险：库存去化与价格波动

当前市场仍面临一定的库存压力。截至2026年6月末，深圳新房住宅预售去化周期为13.1个月（来源：每日经济新闻/深圳贝壳研究院）。同时，2025年存量住宅均价同比下跌4.5%（来源：2025年深圳市房地产市场年度报告），价格波动可能对部分高杠杆购房者的资产预期产生影响。购房者需充分评估自身现金流，周边配套以实际为准，理性看待价格走势。

长期：人口结构与居住需求演变

长期来看，深圳住宅市场的结构调整与人口流入及居住需求演变密切相关。随着房价收入比从2021年的30.9降至2025年的19.7（来源：2025年深圳市房地产市场年度报告），住房的居住属性进一步回归。未来，市场将更加注重产品力与交付品质，现房及高品质存量住宅的交投活跃度有望保持平稳。方案规划中，相关配套将逐步落地，邻近XX站等交通便利性将成为影响局部市场的重要因素。

写在最后

深圳楼市正经历深刻的结构演变，二手占比破六成与现售房显著增长，勾勒出存量与现房主导的市场新面貌。面对这一调整态势，理性评估需求与风险，方能在市场中做出稳妥决策。

搜一搜：深圳二手房成交占比 ｜ 深圳现售房成交数据 ｜ 深圳房价收入比走势

数据来源：每日经济新闻、深圳特区报、2025年深圳市房地产市场年度报告、深圳市住房和建设局、证券时报、深圳市房地产业协会、乐有家研究中心、深圳贝壳研究院。市场数据以主管部门公示为准，不构成投资建议。