深圳购物中心空置率9.2% 南山为何达17.4%

深圳购物中心空置率9.2% 南山为何达17.4%

一、793.7万平方米，深圳购物中心现在处于什么位置

戴德梁行在2026年9月24日发布《2026年大中华区零售物业供应/需求核心趋势》报告，把深圳的家底摆了出来：截至2026年年中，全市优质购物中心存量 793.7万平方米，空置率 9.2%，最优层平均租金693.5元/平方米·月。

三个数字里，有一个容易看漏的对比。空置率9.2%，比2025年同期只高0.1个百分点；但租金同比降了 9.0%。空置率几乎没动，租金却跌了近一成——问题不在「铺没人租」，而在「租金被重新定价」。

放到全国坐标系里，深圳的位置不算差。同一份报告里，内地15个主要城市中高端商场存量到 1.23亿平方米，整体空置率 11.2%；北京优质购物中心租金883元/平方米·月、空置率10.4%，上海空置率10.03%，广州租金622.5元/平方米·月、空置率9.3%。深圳9.2%的空置率低于15城均值，693.5元的租金则在广州之上、北京之下。

图1：深圳优质购物中心市场核心参数速览（数据整理：2026-09-30）

二、七个区摊开：空置率的差距有13.6个百分点

均价能看趋势，看不了结构。把深圳七个区摊开，差异比想象中大。

空置率从高到低排：南山17.4%、罗湖7.9%、福田7.0%、宝安6.5%、龙岗5.1%、龙华4.5%、光明3.8%。最高的南山比最低的光明，整整高出 13.6个百分点。

租金走向几乎相反。福田最优层租金 965.0元/平方米·月，全市最高；罗湖718.5元，宝安658.6元，南山654.5元，龙岗533.8元，光明475.0元，龙华467.5元。最高与最低相差 497.5元，差不多一倍。

深圳零售物业，已经不是一个统一市场。福田是「租金高位、空置低位」，南山是「存量最大、空置最高、租金中游」。

图2：深圳各区优质购物中心空置率与租金速览（数据整理：2026-09-30）

三、南山为什么是全市空置率最高的区

南山的空置率高，不是运营跟不上，是「底子」和「节奏」叠在了一起。

先看存量。南山优质购物中心存量 208.34万平方米，占全市793.7万平方米的约 26%，是七个区里最大的。福田的存量只有134.80万平方米，占比约17%，但租金 965.0元 全市最高、空置率 7.0% 全市次低。

再看供应节奏。2025年下半年到2026年上半年，深圳新开的 46.0万平方米 优质购物中心主要落在西部商圈；深圳湾万象城二期、前海冰雪世界、太子湾花园城这些项目，把西部的商业密度推高了一档。

供应用的是加法，消费用的是存量转移。同一批客群，多了一个场，就会从老场分走一部分。南山新建项目又大多处在培育期，出租率和租金没到稳态，以价换量 成了常见选择。新场用更低租金招商、老场要守价保坪效，两头一夹，区域空置率就被顶上去了。

这里有个细节值得记：南山的租金 654.5元 并不低，却低于罗湖的718.5元和福田的965.0元。存量再大、租金中游、空置最高——这三条同时出现的区，在深圳只有南山。

四、租金跌9%的背后，还有105.7万平方米在路上

租金为什么跌，还要翻供给表。

戴德梁行报告里，深圳到2027年末预计还有 105.7万平方米 优质购物中心开业：2026年内约34.7万平方米，2027年约71.0万平方米。拟开项目包括罗湖红岭万象汇8.3万平方米、南山太子湾花园城11.4万平方米、龙华深圳万象龙华13.0万平方米、宝安鸿荣源湾区壹方30.0万平方米。

对照一下体量：2025年下半年到2026年上半年刚开出46.0万平方米，未来两年多还有 105.7万平方米，后者的量大约是前者的 2.3倍。供给节奏在2027年更密集。

这解释了两个已经在发生的现象。一个是 以价换量——培育期项目为了让铺位先填满，愿意在租金上让一步，可谈免租期、可谈抽成租金。另一个是 业主保价——成熟优质购物中心靠客流韧性撑着租金不动，宁可不租也不轻易降价。品牌求稳、业主保价，两边一博弈，空置面积的去化速度自然就慢下来。

图3：深圳零售物业未来供应速览（数据整理：2026-09-30）

五、购物中心在补的课：从卖货到卖场景

供给一多，同质化就来了。深圳这几年的应对，是把「买东西的地方」改成「待得住的地方」。

华强北的中航城君尚购物中心，9月把近 1000平方米 的户外绿植、草坪、亲水空间和开放式天台串了起来，还把新锐艺术家的全国首展放进来，把中心公园的休闲感搬进商场。它在做的，是把「路过」变成「停留」。

存量项目也在调。戴德梁行报告提到，深圳大悦城开业半年总销售额突破 10亿元；深圳湾万象城二期以「新奢生活主场」引进区域首店 120余家。这些动作指向同一件事：靠「铺位数量」赚钱的时代过去了，现在比的是「单位面积产出」。

和开放式街区相比，购物中心的优势是稳定客流和统一运营，短板是成本结构更重；街区的优势是灵活、成本低，短板是客流受天气和活动影响大。两种形态不是替代关系，而是同一批消费者在不同时间的选择。

六、对商铺投资和选址意味着什么

把上面几条拼起来，可以得到一套比「看地段」更具体的判断方法。

第一，先看空置率与租金的「剪刀差」。空置率低、租金在高位——像福田 7.0% 配 965.0元——供给相对稀缺，抗压能力更强。

反过来，空置率高、租金下行——像南山 17.4% 配 654.5元——议价空间更大，但要先验证客流是不是真的来了，不能只看租金便宜。

第二，关注「客流验证窗口」。培育期项目通常在第3到第6个月见真章：如果那时还在靠免租期留客，说明区域的实际消费力撑不住当前供给。选址前，把周边已开业项目的实际客流和自己业态的匹配度看清楚，比看纸面租金重要。

第三，把租约结构当成价格的一部分。固定租金保底、销售额抽成租金共担，两种条款怎么取，取决于你对自身经营现金流有多确定。供给高峰期，业主让利意愿更强，谈判的着力点在免租期、装修期和扣点，而不只是「每月每平方米多少钱」。

第四，避开扎堆新供应的区域。2026到2027年深圳新增供应集中在西部和几个城市更新片区，短期内容易出现同质化竞争。相比之下，成熟商圈、轨道节点附近的存量铺位，客流已经被验证过，确定性更高。

七、几个还没有答案的问题

到2027年末的 105.7万平方米 能不能被市场消化，取决于消费恢复的速度，目前没有明确答案。南山 17.4% 的空置率什么时候回落，也没有时间表，要看新项目从培育期进入稳态需要多久。

还有一个数字值得盯：693.5元的全市平均租金，已经比一年前低了 9.0%。如果2027年供给集中入市、而消费没有同步跟上，这个下行趋势可能还会延续；反过来，如果促消费政策见效，成熟商圈的租金会先稳下来。

你在深圳看过、或者租过商铺吗？选铺时，你更看重空置率低、租金稳的成熟商圈，还是租金便宜、但需要养客的新商圈？欢迎在评论区说说你的判断。

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数据来源：戴德梁行《2026年大中华区零售物业供应/需求核心趋势》报告（2026-09-24 发布，深圳数据截至 2026 年年中）；美通社、《理财周刊》（2026-09-24 / 09-29）；深圳晚报、深圳新闻网（中航城君尚购物中心户外景观焕新，2026-09-28 / 09-29）。文中租金为优质购物中心最优层零售标准铺平均租金，按使用面积计算，不含物业管理费与推广费；分区数据为 2026 年二季度口径；「以价换量」等表述引自机构报告，不构成投资建议。本刊数据整理：2026-09-30。