深圳离境退税商店超3000家 商圈客源结构在变

深圳离境退税商店超3000家 商圈客源结构在变

国庆假期的深圳，热闹的不只景区。皇岗、福田口岸的客流曲线、几个核心商场的销售数据、导购牌上多出来的语种，指向同一件事：这座城市的零售客源结构，正在被入境消费重新塑形。

对商业地产来说，客流结构比总量更值得看。谁在进场、消费多少、会不会再来，直接决定一个商圈能撑住什么样的业态和租金。这笔"客源账"，拆开看。

图1 · 深圳入境消费与离境退税核心参数

一、零售物业的增量客源，多了谁

过去两年，深圳商圈谈得最多的是存量竞争：新商场不断开、老商场要焕新，客流却增长有限。今年出现的一个变化是——客源池里多了一批"跨境客"。

先分两类。一类是香港居民北上消费，他们经口岸当天往返，消费半径集中在口岸周边和地铁沿线；另一类是境外旅客，包括随免签政策入境的外国人，他们在深停留时间更长，购物更集中在有品牌、有退税能力的核心商场。

这两类客源的共同点是，对购物环境和支付便利度要求更高。商场的竞争，也因此从"谁离社区更近"，转向"谁能接住跨境客流"。

二、三个数字，看入境消费的盘子有多大

第一个数字来自支付端。2026年1—8月，外籍人员在深圳的消费达 1.43亿笔、金额 210.86亿元，同比分别增长18.64%和26.58%。

第二个数字来自退税端。同期，深圳离境退税商品销售额同比增长 82.3%，退税开单量增长3.6倍；全市离境退税商店突破 3000家，"即买即退"集中退付点增至25个。作为对照，2025年全年深圳离境退税商品销售额同比增长3倍，办理6.8万笔，服务旅客6.8万人次、覆盖160多个国家和地区。

第三个数字来自口岸端。截至2026年8月，经深圳口岸入出境的外国人已突破 500万人次。放到全国看，2026年1—8月外国人入境6129万人次、同比增长19.5%，其中免签入境2372万人次、增长26.8%；1—7月境外人士在华消费2636亿元、增长27.8%。

三个数字说的是同一件事：入境客流的绝对量在抬升，而支付与退税的便利化，正在把"过境"变成"消费"。

图2 · 国庆首日深圳商圈与口岸客流实绩

三、国庆这几天，哪些商圈接住了

客流不会平均分配。国庆前两天的数据，已经能看出分层。

口岸是入口。国庆首日截至17时，皇岗、福田口岸出入境客流超 16.6万人次、同比增长15%；皇岗边检站预计国庆期间皇岗口岸日均客流超6万人次，福田口岸单日最高峰超 22万人次，出现在10月3日。

今年以来，经皇岗、福田口岸出入境的人员已超6152万人次，其中香港旅客超 3788万人次。

商圈是承接端。深业上城国庆首日客流约18万人次，多家商铺销售额同比增长约 20%；罗湖片区的表现更集中——米其林美食节3天进内场超4万人次、同比增长33%，蔡屋围商圈累计游客超70万人次、同比增长18.3%，商圈销售额超2.2亿元。

老商场的打法不一样。开业一周年的益田假日广场，累计客流已超 2000万人次，港客会员占比达 35%——这意味着它的会员体系里每三个就有一个来自香港，商场也顺势推出了离境退税服务和港澳会员权益互通。华强北则是另一条线：日均近8000名外国采购商，2026年1—7月AI产品销售额同比增长55%以上。

四、口岸商圈：从"过境通道"到"消费场"

如果说核心商圈靠品牌和退税能力接客，口岸商圈拼的则是"把通道变成停留"。

盐田的动作最直接。沙头角口岸2025年8月开工重建，周边释放 1.4万平方米 优质商业用地，整体开发上限 6.01万平方米；重建后口岸设计旅客通关量将从0.15万人次/日提升到4万人次/日。9月30日，沙头角深港消费嘉年华启幕，32家品牌集中亮相，25家企业组成的湾区品牌团实地考察，沃尔玛社区店、电竞、酒店等新品牌陆续入驻。

与之相邻的中英街，截至今年9月年内通行人数已突破 千万人次。

罗湖走的是"内容引流"。蔡屋围商圈在米其林美食节之后接档黑珍珠潮汐市集，9城19家餐厅、15位主厨、13个菜系连办7天，先用餐饮把人留在商圈，再用"即买即退"和消费券把消费留下来。

图3 · 口岸客流与口岸商圈载体

五、对商业地产的三个判断

判断一：客源结构会变成新的估值维度。过去看一个零售物业，看的是位置、体量、出租率。往后，租户里有多少具备离境退税资质、商场的多语种与境外支付覆盖到什么程度、港客与外国客的会员占比多少，都会进入招商和估值的考量。万象城 170家 品牌开通"即买即退"、离境退税额占全市超 20%，就是这种能力的直接体现。

判断二：离境退税资质正在变成招商筹码。当退税商店数量在一年内快速扩容，"能不能退税"从加分项变成基础项。对品牌方来说，进入一个有退税能力的商场，等于同时打开本地客和入境客 两个客群；对业主方来说，这是续租谈判里可以被量化的筹码。

判断三：口岸商圈的载体供给会重新定价。沙头角释放的1.4万平方米商业用地、重建后 4万人次/日 的设计通关量，本质是把过境流量变成 可经营的流量。这类片区的商业价值取决于三个变量：通关量能不能兑现、业态能不能留住人、深港两侧的消费价差会不会收窄。

图4 · 入境消费三条主线的判断框架

六、要留意的三个风险

第一，潮汐性。皇岗口岸23时至次日1时的每小时入境旅客最高可达 5500人次，客流的潮汐特征明显。节假日峰值不等于全年均值，用峰值数据去推全年租金，容易高估。

第二，政策依赖。入境消费的放大，很大程度上靠免签扩容、离境退税和支付便利化几项政策的叠加。政策的边际变化，会直接影响客流与消费的量级。

第三，同质化。当所有商圈都在做退税、做港客会员，差异化的空间会被压缩。真正的壁垒仍然落在业态组合和运营能力上，而不是"有没有一块退税的牌子"。

七、接下来看三件事

一是看国庆完整数据。首两天的客流与销售额只是开始，假期整体的商圈数据、退税开单量，会给出更完整的口径。

二是看口岸重建的兑现节奏。沙头角口岸重建后的通关量能否接近设计值，直接决定那1.4万平方米商业载体的招商质量。

三是看核心商圈的业态调整。当入境客对品牌、餐饮、体验的要求更高，商场的业态组合会跟着变，这会反过来影响铺位租金和招商门槛。

你所在的商圈，今年有没有感受到跨境客源的变化？欢迎在评论区聊聊你观察到的细节。

搜一搜长尾词：

· 深圳离境退税商店 3000家

· 深圳入境消费 外籍人员 金额

· 沙头角口岸 重建 商业用地 1.4万平方米

· 深圳 港客会员 占比 商场

· 深圳 商圈 国庆 客流 销售额

数据来源：深圳外籍人员消费数据（2026年1—8月1.43亿笔、210.86亿元，同比增长18.64%、26.58%，深圳特区报2026-10-02）；离境退税数据（2026年1—8月销售额同比增长82.3%、开单量增长3.6倍、退税商店突破3000家、"即买即退"集中退付点25个，央视财经2026-09-21；2026年6月末累计退税商店超2500家、"即买即退"商圈15个，21世纪经济报道2026-09-24；2025年全年数据，深圳市税务局）；深圳万象城离境退税品牌数与占比（深圳特区报2026-09-30）；口岸客流数据（皇岗边检站，2026-10-01）；商圈数据（深业上城、罗湖蔡屋围商圈、益田假日广场、华强北，深圳特区报、深圳商报、深圳新闻网2026-10-02至10-03）；沙头角口岸与中英街数据（盐田区、深圳商报，2026-09-30）；全国入境与境外人士消费数据（国家移民管理局2026年1—8月；2026年1—7月境外人士在华消费2636亿元）。文中数据为公开统计口径的历史数据，具体以主管部门口径为准。本文不构成投资建议。本刊数据整理：2026-10-04。