王石重回深圳做城市更新 不拿地怎么赚钱

王石重回深圳做城市更新 不拿地怎么赚钱

注册资本1500万元，经营范围里偏偏没有"房地产开发经营"。75岁的王石把新公司注册在深圳盐田，做的却是"不盖楼"的生意——他图什么？

一、这家新公司，"新"在哪

9月28日，深圳深石城市更新有限公司在盐田区梅沙街道小梅沙社区注册成立，注册资本1500万元，法定代表人杜吉良，王石出任董事长。

5名股东各持股20%——分别是上海都心商业管理、深石管理咨询（深圳）、宁波绿创企业发展、江西华申产城企业管理、苏州博信新投资发展。王石通过深石管理咨询间接持股约19.99%。

经营范围更能说明意图：商业综合体管理服务、旅游开发项目策划咨询、以自有资金从事投资活动、酒店管理、物业管理、住房租赁、非居住房地产租赁、节能管理服务——"房地产开发经营"却不在其列。

团队也几乎清一色是万科旧部。法定代表人杜吉良从万科苏南区域一线土建工程师做到事业部总经理，2021年起跟随王石创业；董事姜浩在万科体系超过20年，做过万科深圳商业管理公司总经理；董事倪晓栋同样出身万科，曾任万科宁波区域营销负责人。

这不是"大佬回来抄底盖楼"。不拿地、不预售、不背开发贷，做的是"改造＋运营＋策划＋投资"的轻资产平台——核心收入来自运营，不靠卖楼差价。

新公司画像：轻资产平台 vs 传统开发（数据整理：2026-10-11）

二、为什么是现在：政策与资金的双窗口

2026年5月，国务院印发《城市更新"十五五"规划》——我国首部国家级城市更新专项规划。

文件把"推动老旧街区厂区、低效产业园区、低效楼宇转型升级""盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房"写进主线，明确告别大拆大建，转向小规模、渐进式的有机更新。

资金同步到位：2026年中央预算内投资叠加超长期特别国债，投向城市更新的专项资金达2570亿元。

期限上，"十五五"期间还要新开工改造城镇老旧小区11.5万个、建设改造城市地下管网约77万公里、对5000个社区提标改造。

"降成本"条款更实在：老旧厂房、闲置楼宇转型文创、养老等产业的，五年过渡期内原用地主体可暂不变更用地性质、无需补缴土地价款；同时坚持"存量优先"的供地导向，经营性项目优先使用存量用地。

过去做旧改，赚的是拆迁红利和容积率；现在做更新，比的是把已经盖好的房子改好、用好、运营好。

政策给了名分和资金，也把前期成本的口子收窄——这正是轻资产平台搭上车的时点。

城市更新的"政策＋资金"要素（数据整理：2026-10-11）

三、赛道有多挤：7816家企业，华南占四成半

企查查数据显示，截至2026年10月8日，国内现存城市更新相关企业7816家，主要扎堆华南与华东，占比分别为45.62%和21.52%。

注册资本上，近六成企业在千万元及以上，其中5000万元及以上的占32.93%。

成立年限上，近七成企业已满5年，5至10年的占47.23%。

新增注册也在回暖：2022年以来每年都在650家以内，2026年前9个月新增293家、同比增长6.55%。

华南占到四成半，靠的是珠三角密布的老旧工业区、城中村与存量商办——深圳、广州多年的旧改实践，把这里做成了赛道高地。

同时这是一门重资产、重资源的生意：能留下来的多是注册资本千万级以上的玩家，新公司想进场，拼的是资源整合与运营能力，而不是谁的钱多。

城市更新赛道企业图谱（数据整理：2026-10-11）

四、深圳的存量底数：空置率28.3%意味着什么

戴德梁行2026年三季度数据显示，深圳甲级写字楼存量已达937.3万㎡，平均租金142.2元/㎡·月。

空置率环比回落0.8个百分点，但仍停在28.3%的高位。

增量端同时收窄：深圳市住建局10月8日公示，四季度计划入市的商品房里，办公只有1套、103.73㎡，商业100套、2.05万㎡。

深圳自己的更新节奏并不慢。以龙华为例，截至10月，全区城市更新完成投资269.5亿元、土地整备留用地固投纳统超66亿元，三项核心指标均居全市第一。

更典型的是一宗停滞多年的旧改地块：绿联科技以10.8亿元整体承接，预计新增年产值超100亿元——靠的是"四方共管账户"把监管资金闭环做出来。

一边是28.3%的空置率，一边是几乎消失的新增办公供应，深圳商办已经进入"存量怎么用"的阶段。

谁能把低效资产盘活、把租户填进去，谁就握住下一轮的定价权。

深圳存量商办坐标（数据整理：2026-10-11）

五、三个判断

1. 轻资产运营是主线。 新公司的经营范围里没有"房地产开发"，方向锁定"改造＋运营＋投资"——这一轮城市更新赚的是运营和资产增值的钱，不是开发销售的钱。

2. 政策过渡期是窗口。 五年过渡期内免变更用地性质、免补缴地价，把存量改造的前期成本压了下来；窗口的具体执行口径，值得持续跟进。

3. 深圳的存量商办是主战场之一。937.3万㎡的甲级存量、28.3%的空置率，叠加新增供应几乎归零，谁能把存量用好，谁就拿到下一轮的话语权。

六、三个要盯住的点

1. 资金落地节奏。2570亿元专项资金投向哪些城市、哪些项目类型，决定这轮更新的真实强度。

2. 盈利模式能否跑通。轻资产运营靠"改造＋招商＋运营"的持续收费，改造成本与经营性收入能否打平，是模式成立的前提。

3. 深圳政策细则。存量商办改公寓、改酒店、改产业空间的具体通道与审批口径，需要按区跟进。

本文仅陈述公开事实，不构成投资建议。

存量商办，你认为交给这类专业平台改造运营更划算，还是自己持有收租更稳？评论区聊聊你的判断。

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数据来源：企查查（截至2026-10-08）、中国政府网《国务院关于印发〈城市更新"十五五"规划〉的通知》（2026年5月印发）、国家发展改革委（2026-09-28）、住房城乡建设部等四部门国务院政策例行吹风会（2026-06-08）、观点网／证券之星（2026-09-29）、澎湃新闻／中国房地产报（2026-10-03）、36氪／南方+（2026-10-09）、戴德梁行《深圳甲级写字楼市场报告 Q3 2026》（2026-09-30）、深圳市住房和建设局《深圳市2026年第四季度计划入市商品房房源信息情况的公示》（2026-10-08）、南方都市报（2026-10-07）。数据整理：2026-10-11。