龙岗中心城92套商铺法拍 2.84亿起带租约值不值

深圳龙岗中心城的宝钜商业大厦，要整体上拍 92 套商业用房，起拍 2.84 亿元——平均一套 309 万元。价格之外，公告里有两句话更要紧：四家租户的租约"未经本院审查"，以及"法院不负责清场交付"。买商铺买的本是位置和现金流，这宗标的偏偏把这两样都打上了问号：带租约上拍，到底是加分还是减分？

一、先把标的看清楚：建设路 28 号

标的位于龙岗区龙城街道建设路 28 号，与龙岗区政府一路之隔，商业主楼就是宝能 AllCity 龙岗店。第三方招商资料的口径是：占地约 2 万㎡、总建筑面积约 4 万㎡（商业约 4 万㎡、写字楼约 5,000 ㎡），2011 年建成，车位约 500 个，土地为 40 年商业用地。

按同一份招商资料，这里的写字楼租金参考区间是每月每平方米 58–75 元，物业管理费 6.0 元/㎡·月。位置上的硬指标是地铁：16 号线尚景站步行约 368 米，龙城大道在水官高速与沈海高速之间，片区是龙岗中心城最成熟的一段。

宝钜商业大厦（龙岗中心城）核心参数速览（数据整理：2026-10-14）

这里要说清一点：这栋楼的体量和位置不用怀疑，它的问题不在"是不是好位置"，而在"这 92 套具体是哪些单元、现状由谁在用"。这恰恰是拍卖公告没有替买家回答的部分。

二、比价格更重要的，是公告里的另外几行

我把这宗公告逐条对了一遍，价格只是第一行。

92 套商业用房第二次拍卖：公告要点（数据整理：2026-10-14）

起拍 284,324,647 元、保证金 5,686.3 万元、加价幅度 142 万元，这三项是明牌。

真正要留意的是另外几行：整体拍卖、可能存在重新分割；税费各自承担，其中原产权人应承担的税费由买受人先行垫付，再凭票据在 10 个工作日内向法院申请退款；以及那句"法院不负责清场交付"。

"不负责清场"在商铺标的里分量最重。它意味着房子拍下之后，实际占用和腾退的事，要买家自己去谈、去走程序。落锤那一刻账期就开始算，但什么时候能开门营业，公告里没有时间表。

三、带租约、除去租约：三种处理，三种定价

同样是带租约或曾带租约的资产，法院的三种处理方式，直接决定买家接手的是"现金流"还是"空房子"。

三个"带租约"样本：法院怎么处理、结果差多少（数据整理：2026-10-14）

第一种是附带租约拍卖。这宗标的中，沃尔玛、华夏银行、星巴克、酒店管理四家申报了租约，法院注明"未经本院审查"——租约真假、租期长短、租金水平都要买家自己核。带租约的好处是接手即有租金，风险是租金可能早被锁定在一个偏低的水平，租期越长，买家越难按自己的价格重新招商。

第二种是先除去租约、再拍卖。这批 92 套里，案外人深圳龙岗莱华商业申报的租约已被裁定除去；南山半岛城邦二期那套 139.96 ㎡ 的住宅也是同一逻辑——一笔租到 2036 年的 20 年长租约被剔除后才开拍。

结果 17 人报名，从起拍 718.6 万元一路拍到 1,075.6 万元，溢价约 50%。干净的东西，竞价的人反而更多。

第三种是带租约成交、但租金已被预收。龙岗龙东村的康美思数码城是现成例子：5 处物业起拍约 1.17 亿元，经 47 轮竞价，约 1.59 亿元成交。

这宗标的同样带租约，租期到 2029 年 11 月，月租金 51.06 万元——而租金已经收到 2027 年 7 月。买家花了钱，却要等一年多才真正开始收租。

三种处理摆在一起，判读很清楚：带租约不等于有现金流，除去租约也不等于便宜。

四、深圳法拍大盘：住宅折价 94.4%，大额商办在批量上拍

先把住宅法拍的口径摆出来：2026 年 1–7 月，深圳法拍住宅挂拍 2,930 套、成交 2,090 套，清仓率 71.3%，成交均价 40,443 元/㎡。

成交折价率是 94.4%，机构近期监测的口径约 90.4%，两个数字都比很多人想象的高。

深圳法拍市场：住宅折价率与大额资产节奏（数据整理：2026-10-14）

94.4% 容易被误读成"法拍很便宜"。它的意思是成交价平均相当于评估价的九成四——在住宅这条线上，法拍早就不是"捡漏市场"，而是折价不多的正常出货场。

商办这边，大额资产正在打包上拍。罗湖水贝珠宝总部大厦 A 座 1001–1008 室，2,098.49 ㎡，起拍 4,142.4 万元，只有评估价的七折；而该房源的市场挂盘参考价约 4.7 万元/㎡，起拍价相当于它的 42%。

更该看的是节奏：A 座 11–15 层即将分层挂出。从"偶尔一套"到"分层批量上拍"，法拍的定价功能在变。

五、一二手商铺和法拍商铺，差在哪

这里得给个明确判断——很多人把"起拍价低"直接等于"划算"。

一手散售商铺：今年四季度全市计划一手可售商业只有 100 套，供应薄；单价由开发商按位置和业态定，谈价空间小，但产权、租约、交付都清楚。

法拍商铺：起拍价通常按评估价打折，看着门槛低，但多出三笔成本要自己算——腾退与清场的沟通成本、税费垫付的资金成本、租约锁定带来的租金等待期。

我的判断是：在没有现场核实租约和占用现状之前，法拍的"低价"只是账面折价，不等于真实成本低。这宗 2.84 亿元的打包标的更极端——整体拍卖、可能重新分割、且不负责清场。

我不太认同"法拍就一定有价格优势"这个默认前提。九成四的折价率说明住宅法拍早被资金填平；真正的差价不在拍卖槌上，而在你愿不愿意处理那些公告里一句带过的事。

六、真要碰，先把这四件事核完

1. 单元清单：92 套的具体房号、面积、是否已分割、能否单独办证——以拍卖公告附件与评估报告为准；

2. 租约原件：四家申报租约的起止时间、租金与递增方式、是否涉及优先购买权，公告写明"未经本院审查"，只能自己核；

3. 占用现状：现场看谁在用、有没有转租、物业费与水电欠到哪个月；

4. 资金口径：保证金先冻结，尾款期限、原产权人税费的垫付与退款流程，以及"不负责清场"下自己要准备的腾退预算。

前两件是纸面功课，后两件必须到现场。第 3 件如果核不下来，前面所有折价都只是纸上的。

同样一笔钱，你会选龙岗中心城这种打包法拍的商业用房，还是买一套位置明确、租约清楚的二手商铺？评论区说说你选哪个。

本文数据来自法院司法拍卖公告、第三方机构公开报告与公开平台资料，仅供信息参考，不构成任何投资建议。

搜一搜长尾词：

· 深圳龙岗中心城商铺法拍

· 宝钜商业大厦 92 套 2.84 亿

· 深圳法拍 带租约 值不值

· 深圳法拍住宅 折价率 94.4%

· 龙岗中心城商铺 建设路28号

· 深圳商铺 法拍 清场

数据来源：人民法院诉讼资产网及淘宝司法拍卖《深圳市龙岗区中心城宝钜商业大厦 92 套房产第二次拍卖公告》（2026-10-13）；中指研究院 2026 年 1–7 月全国 355 城法拍住宅数据；罗湖水贝珠宝总部大厦 A 座挂拍信息（2026-10）；深圳市龙岗区龙东村康美思数码城法拍成交记录（2026-09）；南山半岛城邦二期法拍成交记录（2026-09）；项目招商资料（第三方平台，2026-09）。