中高价住宅主导成交
细价楼占比回落

不少买家还在盯着「500万以下上车盘」，但今年的数据可能让很多人意外。中原地产研究部8月11日发布研究报告：2026年首7个月，价值1,001至5,000万港元的一手及二手私人住宅买卖登记宗数，分别达2025年全年近九成及逾九成；反观细价楼，二手占比跌至44.9%，一手更只剩约一成。市场购买力正明显由细价楼转投中高价住宅——盯错板块，就看错了这轮行情的主线。

中高价一二手成交达去年近九成及逾九成

数据解读据中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，自2025年5月H按跌穿封顶息率、息口回落以来，香港楼价见底重拾升轨，除上车需求外，换楼需求增多，加上撤辣及租金持续上升，投资客亦涌现，住宅物业价值反弹，市场购买力明显由细价楼转投中高价住宅。

成交数据支撑了这一定性。一手方面，1,001至3,000万港元中高价一手成交录3,131宗，达去年全年88.9%；3,001至5,000万港元录460宗，达去年全年85.5%。宗数占比分别升至23.7%及3.5%，较2025年增加6.5及0.9个百分点，刷新5年及6年纪录。二手更猛：1,001至3,000万中高价二手成交录4,588宗，达去年全年93.7%；3,001至5,000万录427宗，达去年全年98.8%，占比升至15.2%及1.4%。中高价段几乎追平去年全年的量，而全年还有5个月。

图：2026年首7个月一手/二手私楼各价段成交占比（数据来源：中原地产）

细价楼退潮：二手占比结束4年连升

与中高价形成鲜明对比的是细价楼。首7个月500万港元或以下的二手细价楼成交，只达去年全年的68.5%，表现明显跑输大市，宗数占比回落至44.9%，较2025年下跌4.8个百分点，结束此前4年连升。一手细价楼更惨，成交宗数只及去年全年的23.5%，占比由近三成大幅回落至只有约一成，跌18.4个百分点，降至2021年后的5年低位。

细价楼退潮的原因不难理解：楼价回升、发展商销售策略转变——不再以低价促销求量，转为求价，新盘逐步加价，今年推售的又以中高价物业为主，一手细价楼供应本身就在收缩。而501至1,000万港元的中段承接力最强：一手录7,879宗达去年全年79.0%，占比升至59.6%（增11个百分点，刷新6年纪录）；二手录11,386宗达去年全年79.0%，占比37.7%。上车门槛正从中低价段整体上移。

二手比一手更火热：30,175宗 vs 64.4%

这轮行情的另一个特征，是二手市况比一手更火热。首7个月，香港二手私人住宅买卖合约登记宗数录30,175宗，达2025年全年39,821宗的75.8%，高于同期一手的64.4%（一手录13,227宗，达去年20,525宗的64.4%）。

高段表现同样稳健：5,000万港元以上高价二手成交达去年全年80.1%，宗数占比连续6年处于0.5%至0.7%区间；高价一手则达去年63.9%，占比连续3年维持2.8%。二手承接力占优，与新盘持续提价、买家转向二手寻宝有关——同样预算，二手即买即住、议价空间更大，是一手期楼给不了的。

为什么中高价崛起：息口、撤辣、按揭三重叠加

中高价住宅成交放量，背后是三股力量叠加：

第一，息口回落。2025年5月H按跌穿封顶息率后，供楼成本下降，业主换楼意愿回升；第二，政策松绑。撤辣之后交易成本大降，2024年更放宽按揭上限至七成及免压力测试，吸引不少买家趁机转买更大面积的单位，刺激换楼及投资客增加，带动中高价二手交投活跃；第三，租金持续上升。中原城市租金指数CRI连升8个月，住宅回报预期改善，投资客重投中高价物业。

楼价位置：回升近两成 仍低历史高位逾一成半

量在价先。成交结构之外，再看楼价的位置。据中原地产8月7日公布，中原城市领先指数CCL最新报159.82点，按周微跌0.06%，连续8周于160点上下窄幅争持。自2025年5月低位135.16点起，CCL累升18.25%，即较低位回升近两成；但相较2021年8月191.34点的历史高位，仍低16.47%，即逾一成半。

眼下楼价已脱离底部，但离历史峰值仍有距离。中原以CCL上试165点为目标，现时相差约3.24%，或须待第三季较后期才达到。对买家而言，这既是「追价需谨慎」的提醒，也是「历史高位仍未收复」的机会窗口。

买家视角：换楼客与上车客的分化

置业参考对换楼客来说，现在是升级成本相对友好的窗口：按揭已放宽至七成、免压力测试，息口回落令月供压力减轻，加上二手放盘增加、议价空间仍在，卖一买一的换楼链正在加速运转。对上车客来说，难度在上升——细价楼供应收缩、新盘细单位提价，500万以下选择越来越窄，预算或需上调至501至1,000万段。

至于投资客，租金连升8个月带来的回报改善，叠加撤辣后的交易成本下降，中高价物业的吸引力正在提升。但要留意，CCL已连续8周高位整固，业主与买家拉锯加剧，追价入市的风险并不低。

后市观察：盯三个信号

接下来判断这轮香港楼价结构变化能否延续，重点看三点：一是CCL能否突破165点——若第三季后期成功上试，中高价段会继续领跑；二是细价楼占比能否止跌——若发展商重新推售细单位、新盘降价促销，结构可能阶段性逆转；三是息口与按揭政策——若利率进一步回落，换楼链会继续放量，中高价住宅主导成交的格局会更稳固。

这一轮楼价回升不是普涨，而是结构性的。中高价住宅主导成交、细价楼退潮，就是2026年的两条主线。