CCL三年高 租金七连涨
楼价租价背离撑得住吗

两组数据 两条路

中原地产最新数据：CCL报162.16点，按周升0.64%，连升两周共1.46%，近三年最高。2026年至今累计升幅12.53%，第三季目标165点，差约1.75%。

租金那边，私人住宅呎租连续7个月破顶，首7个月累升约4.7%，其中至少4个启德屋苑呎租升逾一成。

问题出在驱动因素不一样。楼价上升靠的是一手新盘带动——CCL反映的是二手私人住宅楼价，但二手交投受新盘虹吸影响正在萎缩。租金上涨靠专才流入和暑期租赁旺季撑着，属于需求端刚性驱动。

一手抢破头 二手没人看

本周末十大屋苑预约睇楼量344组，按周跌3.9%，一年半新低。原因直白：叡璟I累计收票约4.6万张，超额认购约254倍，九龙区"票王"。原本打算看二手的买家，被新盘的折扣价和入场门槛直接截走了。

二手业主面对的现实是：楼价指数在涨，来看房的人越来越少。CCL连升两周后，部分买家反而选择观望。

大行半年卖楼翻两倍 下半年更猛

恒基地产最新半年业绩，从开发商视角看这轮一手热潮有多猛。截至2026年6月底，本港物业发展合并收入118.78亿港元，同比增长212%。自占合约销售约181.18亿港元，同比增188%。首汇售出逾九成，首岸三轮468伙即日清。

恒基地产下半年计划推售8个项目，连同存货共约3400伙。新鸿基、新世界、华润等同样在密集部署推盘。

大量新盘集中入市，二手客源被继续分流的趋势基本没悬念。

背离能撑几耐 盯住这几个指标

回到核心问题。CCL楼价指数和租金指数同时走高，但驱动因素已经分裂——楼价靠一手定价锚定和心理预期支撑，租金靠专才流入和真实租赁需求推动。

历史上楼价和租金长期走势趋同，因为租金回报是楼价的锚之一。租金持续升而楼价升得更快，租金回报率就会被压缩。压到某一水平，投资需求减弱，楼价反而会受压。

接下来一个季度，几件事值得盯紧：

如果下半年新盘继续以价单吸客、二手交投持续低迷，CCL的样本基础会越来越窄，指数"涨"的含金量需要打个问号。租金这边，专才持续流入的支撑下短期还有韧性，但9月之后旺季退潮，涨幅大概率收窄。

写在最后

香港楼市正在经历一个少见的三重分化：一手热、二手冷、租金强。CCL走高背后是业主心态和指标滞后，租金连涨背后是真实的供需关系。两条路能走多久不同步，是接下来最值得观察的变量。

比起单看CCL一个数字，二手实际成交量和新盘去化率更能反映市场的真实温度。

你最近有看楼或租楼的经验吗？评论区聊聊。