二手楼价13个月首跌
这次是真的转势吗

连升13个月后，香港二手楼价指数首次录得按月回落。8月28日中原城市领先指数（CCL）报161.54点，按周跌0.38%，不是大崩盘，甚至算不上回调——但信号本身比幅度更值得留意。

问题是，这次「止升回软」，是短期整固，还是趋势拐点？

CCL连升两周后回软，按周跌0.38%。同期银行估价指数CVI反而升6.47点至79.72，银行对楼价取态趋于正面。

一个向下，一个向上，两个指数讲着不同的故事。

整体指数掩盖了分区的极端分化。港岛区按周升0.94%，九龙区跌1.08%连跌四周，新界东跌0.31%连跌三周，新界西微升0.28%。

港岛区上涨的原因相对清晰——一手货尾销情欠佳，购买力从新盘溢出，回流二手。九龙区跌1.08%连跌四周，背后有明确原因——叡璟I在西南九龙吸纳了大量本区购买力，9天售出360伙套现近34.6亿元，连最后一张价单都加价2%推出。

一手抢走的人，就是二手流失的人。

楼价在回软，租金却连升9个月至近年高位。差饷物业估价署7月私人住宅租金指数报207.4点，按月升0.78%。

租金反映的是实际居住需求——专才来港、内地学生入学、家庭租住需求旺盛。租金上升通常会带动「租转买」，支撑楼价。

但楼价依然在回软。

居住需求之外，楼价还受美国利率走向、港股波动、内地对境外收益征税等宏观因素左右，短期压制了投资意欲，「租强」未能有效传导到「价升」。

短期二手楼价大概率维持窄幅波动。叡璟I还在加推，9月多个新盘排队登场（古洞北PALO SPRINGS二期、启德海湾2期等），一手供应持续，二手承接力难以恢复。

但「回软」不等于「转势」。161.54点仍是2023年9月以来近3年次高水平。CCL连升13个月后的第一次回调，更像是一次「喘气」而非「转向」。

再看8-9月数据：CCL能在160点上方企稳，就是整固后蓄力；跌穿155点，才需要认真考虑「转势」的可能性。