按揭申请骤降24% 香港楼市购买力去向何方

一、7月按揭数据全景：申请量年内最大跌幅

香港金融管理局8月31日公布7月住宅按揭统计，新申请贷款个案按月减少24%至9,212宗，是今年单月跌幅最大的一次。新批出按揭贷款额按月减少11.4%至448亿港元。

拆开来看，一手市场批出贷款减少14.1%至133亿港元，二手市场减少16.4%至242亿港元。值得注意的是，转按贷款反而增加18.4%至73亿港元，创29个月新高。买新楼和二手楼的按揭在减少，但转按套现在金的在增加，资金行为出现分化。

二、新造按揭vs转按：两种相反的资金信号

据中原按揭统计，7月转按登记量录得869宗，按月上升3.6%，创29个月以来新高。业主转按与套现意欲明显增加，汇丰银行连续3个月高据单月转按排名榜首。

这个分化说明：不是购买力消失了，而是部分资金的用途发生了转移。楼价连升后物业估值上调，一部分业主选择通过转按套取物业升值所带来的现金。与此同时，汇丰推出全新2.93%定息按揭计划（首3或5年），对比现行H按封顶息3.25%低出0.32厘，以500万按揭30年期计，月供少约868港元。定按的吸引力推动了一批存量业主重组按揭结构。

此外，H按占新批按揭比例由6月的70%下降至7月的61%，反映借款人在拆息波动下转向定按的倾向增强。

三、加息预期逼近：57%概率与0.125个百分点的博弈

9月1日，港元隔夜HIBOR报3.28%，1个月HIBOR报2.86%创1个月高位，三个月拆息报3.02%。

美联储主席沃什8月28日在杰克逊霍尔全球央行年会上表示通胀仍然过高，CME美联储观察工具显示9月加息概率升至约57%。若美联储加息25个基点，根据中金公司复盘测算，过去20年每加息100BP，香港房价大致下降8%-22%。

也就是说，即使美联储9月加息，对本港实际按揭利率的推升幅度可能有限。目前H按封顶息3.25%，定按2.93%，买家在利率选择上仍有缓冲空间。

四、负资产退潮与8月反弹：7月下跌或是短期波动

第二季负资产宗数大幅回落至4,356宗，按季减少62%，创近3年新低。按揭贷款拖欠比率维持0.11%低水平。楼价连升带动物业估值修复，高成数按揭业主的财务风险明显降低。

更重要的是，8月按揭登记数据已出现反弹。据中原按揭及经络按揭统计：

8月现楼按揭登记创2个月新高，楼花按揭大幅增加，主因居屋及私楼按揭量双双上升，加上上半年选用即供付款的新盘买家陆续上会。首8个月现楼按揭登记累计56,001宗，按年增40.6%，创近4年同期新高。

7月按揭申请的下跌更像是6月高位后的技术性回落，叠加恶劣天气和暑期季节性因素，并非购买力趋势性消失的信号。8月数据的强劲反弹进一步印证了这一判断。

五、9月观察窗口

进入9月，几组数据值得持续跟踪：

其一，美联储9月议息结果。加息与否、幅度大小，直接影响HIBOR走势和H按定价。

其二，叡璟I最后136伙9月5日的销售结果，检验当前市场购买力的持续性。

其三，9月一手市场是否有更多新盘抢推，能否带动整体交投延续8月反弹态势。

目前看，「供平过租」逻辑仍然成立——租金回报率普遍站上4厘半，月供低于月租的局面继续推动自住需求入市。购买力没有消失，只是在利率波动中寻找更确定的锚点。