何文田唯一九龙住宅地招标 释放什么供应信号

一、何文田佛光街地皮：今财年唯一九龙住宅地

地政总署于9月4日公布，何文田佛光街住宅地（九龙内地段第11301号）即日起招标，10月2日中午截标。该地皮是2026/27财政年度卖地表中唯一一幅九龙区住宅地，邻近豪宅屋苑天铸，属区内少有的中密度住宅供应。

地块地盘面积约5.56万方呎，可建总楼面约20.77万方呎，预计提供约250伙住宅单位。综合市场估值约18.69亿至28.05亿港元，每呎楼面估值约9,000至13,500港元。按卖地条件，发展商须兴建长者邻舍中心及精神健康综合社区中心等社福设施，相关楼面豁免计入总可建楼面。

何文田属传统豪宅地段，佛光街周边已有天铸、皓畋等知名项目。今次推出的是中小型住宅用地，定位与区内现有豪宅盘形成差异，更贴近改善型及分支家庭需求。

二、供应端三个数据，看清卖地节奏

2.1 卖地表供应低位回升，但仍不充裕

发展局早前公布的2026/27年度卖地表包含9幅住宅用地、预计提供约6,650伙，较2025/26年度的8幅、约4,450伙明显回升。不过回顾近年走势：2023/24至2025/26财年住宅土地供应量回落至每年约6,000伙，较高峰期减少约45%，多个财年录得流标或低承接，政府卖地态度转趋谨慎。

近年卖地表住宅用地供应对比（2024/25-2026/27）

值得留意的是，2026/27年度9幅住宅地中，有3幅属北部都会区洪水桥/厦村新发展区「片区」项目，若扣除这批北部都会区供应，传统市区及新市镇的住宅地数量仍然有限。何文田佛光街作为唯一的九龙区地皮，其入标反应对后市具有风向标意义。

2.2 官地招标竞争加剧，地价见底信号

团结香港基金《香港房屋趋势导航2026》指出，官地招标竞争愈趋激烈，入标价差距收窄，每幅地皮平均吸引8至9份标书，反映市场一致认为地价已见底回稳。这与一手市场近期热销形成呼应——发展商对后市信心回升，投地意愿回暖。

2.3 土地供应收缩，滞后影响2027/28年新盘

仲量联行研究指出，由成功购地至新项目预售推出存在发展周期，近年土地供应显著减少，预计对2027/28年住宅新供应产生滞后影响。换言之，当前卖地节奏不仅影响未来一两年的地价，更会决定三年后一手新盘的供应水位。

三、CCL重上162点，四区冷热不均

与土地市场同步升温的是楼价指数。中原城市领先指数CCL最新报162.02点，按周升0.30%，扭转上周跌势，创2023年8月底后157周（逾3年）次高，今年以来累计升幅约12.43%。

CCL四区按周变化（2026-09-04公布）

分区数据差异同样明显：新界西按周急升2.38%，为今年1月底以来最大单周升幅；新界东跌逾1%、连跌两周；港岛升0.3%、九龙跌约0.4%。中原地产解释，多个新盘陆续推售抢去焦点及购买力，加上不少笋盘已被消化，二手陷入拉锯局面，楼价升势受压放缓。

四、怎么看这块地：三个观察维度

维度一：土地端 vs 销售端的温差

一手销售火爆、土地招标重启，两者通常互为印证。叡璟I创纪录收票反映终端购买力并未消失，何文田佛光街地皮若能获得理想承接，将进一步确认发展商对后市定价的信心。

维度二：供应周期的拐点判断

卖地表供应从低位回升，配合2026/27年度9幅约6,650伙的规模，意味着供应收缩的周期正在接近尾声。但考虑到发展周期滞后，2027/28年新盘供应回落的压力仍然存在，中短期一手市场可能维持「供应偏紧」状态。

维度三：九龙地皮的稀缺溢价

今财年唯一九龙住宅地，叠加何文田成熟社区、名校网及社福设施配建要求，地皮估值每呎楼面9,000至13,500港元区间，最终成交价将反映发展商对九龙中密度住宅的价值判断，值得关注10月2日截标结果。

五、小结

何文田佛光街地皮招标，看起来只是一幅250伙的中型住宅地，实际牵动的是香港土地供应周期的切换：卖地表供应低位回升、官地竞争加剧、发展商投地信心回暖，而CCL重上162点、一手票王再创新纪录，又为土地市场提供了需求侧支撑。

短期看10月2日截标结果，中期看2026/27年度卖地节奏能否延续，长期看供应收缩对2027/28年新盘水位的传导。一块地的成交价，是市场对后市最直接的定价。