低息时代已过
香港楼市的收租逻辑回来了

楼价在调整，租金却一路在走强。两个信号叠在一起，把买房逻辑重新拉回到了收租两个字上。

差饷物业估价署最新数字显示，7月私人住宅租金指数报207.4点，按月升约0.78%，连续9个月上升；同期楼价指数已结束连续13个月的涨势、按月轻微回落。价平租升，买家与租客的算盘自然跟着变。

9月8日星岛房地产发展动向论坛上，业界释放的信号也一致：低息时代已过，靠息差套利买楼的年代结束，租金现金流与政策预期成了新的定价变量。

论坛上，香港测量师学会会长温伟明直言，本港低息时代已过，息口维持3.25厘，即使美国加息，本港银行也未必跟随，要待银行体系结余跌破1,000亿元才有较明显加息压力。他同时提到，租金处于高位增强投资者收租意欲，升学人才及留学生的租赁需求会继续撑起租市。

会德丰地产副主席黄光耀预计全年楼价有近1成升幅，并期望施政报告放宽首置印花税门槛、下调厘印费，以及升级专才置业支援机制。一个讲利率和租金，一个讲政策和需求，收租逻辑的两头都有人背书。

数据来源：差饷物业估价署、星岛头条、观点网等公开资料

先看租金。7月私人住宅租金指数报207.4点，按月升0.78%，连续9个月上升。需求主要来自两头：内地及海外留学生来港升学，大学周边及铁路沿线屋苑租赁需求殷切；部分买家转买为租，也给租盘提供了稳定承接。

再看楼价。7月私人住宅售价指数按月回落约0.46%，结束连续13个月的上升。股市波动让部分准买家转持观望，新盘定价进取、二手议价空间扩大，价格进入阶段性整固。

资金面同样关键。息口维持3.25厘，比疫情期间高、又谈不上贵。低息时代已过意味着，借钱成本不再趋零，投资者得重新算租金回报率与按揭成本的差距。当租金回报接近甚至覆盖供款成本，收租的逻辑自然被重新捡起来。

第一股是政策预期。施政报告与北部都会区首个五年规划预计9月16日公布，市场对放宽首置印花税、专才置业支援机制的期待正在升温。黄光耀明确表态，首置门槛若调整，会直接刺激本地上车需求；专才置业机制升级，有望引入更多高收入人才入市，长期支撑中小型单位与优质租盘。

第二股是人才与学位需求。留学生来港升学带动大学周边及铁路沿线租赁需求，转买为租个案增加又进一步推升租金。这与差估署数据互相印证。

第三股来自新盘定价。映汇周六首轮发售143伙、累收约2,100票超购逾18倍；元朗芊御加推57伙部分提价5%；海瑅湾单日沽5伙套现逾5,297万元、累售1,141伙套现逾98亿。一手市场在用成交投票：价格+租金回报组合下的购买力还在。

一是息口走向。低息时代已过是共识，但若美国超预期加息、银行体系结余继续走低，按揭成本上升会反过来压楼价、也压租金回报空间。

二是供应节奏。北都首批住宅陆续登场，未来数年新增供应集中释放，可能稀释租赁需求、压缩回报率。

三是政策不及预期。施政报告若未如市场期待放宽印花税，短期情绪可能回摆。收租逻辑成立的前提，是租金回报率能稳定覆盖资金成本，这个前提还取决于上面三个变量的组合。

低息时代已过、租金走强、政策宽松预期叠加，香港楼市的定价逻辑正在从价差投机转向现金流配置。对自住买家，租金与楼价背离意味着租比买贵的局面正在形成，部分刚需会提前入市；对投资者，租金回报率重新变成可计算的指标，优质地段、铁路沿线、大学周边的租金稳健型物业更有配置价值。

施政报告与首个五年规划公布后，印花税、专才置业、北都供应的具体安排会给出更清晰的锚点。收租逻辑是否真正落地，届时再看，比现在下结论稳妥。