香港租金连升9个月
租盘短缺撑起收租价值

中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，2026年8月中原城市租金指数CRI最新报138.59点，按月升1.65%，升幅为2024年6月后、26个月以来最大。拉长看，指数自今年1月以来连升9个月，累计升幅约7.33%，并连续7个月处于历史最高水平区间。

更值得留意的是升势的广度：8月八大区域租金指数全线上行，是近12个月以来首次出现「齐升」格局。中原研究部预期，随着传统租赁旺季延续，指数9月有望进一步上试140点关口。

租金持续上行的底层逻辑，是租盘供应的结构性收缩。供应端方面，近年新盘落成量高位回落，部分买家由租转买后释放的租盘有限；同时政府人才输入计划带动专才、优才及学生租务需求持续流入，租赁旺季下市区及新界核心地段盘源竞争加剧。

需求端同样有数据佐证：永泰地产与万科香港合作的沙田显和里UNI Residence，主打租务潜力户型，至今累售187伙、占全盘约240伙近8成、套现逾10亿元，上月至今连录15伙成交、套现逾1亿元，呎租水平约75元、项目方更评估可挑战80元。以租客为主的购买力入市，反过来印证市场对租金前景的判断。

一涨一跌，把同一件事推向同一个方向——租金回报率的分子在涨、分母在稳。中原数据显示，2026年6月CRI回报率报3.24%，按月升0.02个百分点，结束9个月连跌局面。租金升幅跑赢同期楼价，令持有物业的现金流回报改善，收租型单位在买家决策中的权重明显上升。

此前市场讨论收租逻辑，多围绕息口预期展开；本月租金数据的全面走强，把讨论从「利率故事」拉回「现金流本身」：租盘短缺是现实结构，租金连升9个月是实际数据，回报率回升是账面结果，三者互相印证。

高端市场同样有信号：恒地及新世界合作西半山天御第2期9月10日以招标形式连售两伙四房四套单位，实用面积2,772及2,773方呎，合共套现逾2.53亿港元，其中1座16楼A室成交价逾1.293亿元（呎价46,680元）、B室逾1.243亿元（呎价44,830元），市场料由同一组买家购入，项目开售至今累售套现近90亿元。资金对持有型优质物业的偏好，与租务市场基本面形成共振。

短期看，9至10月仍是传统租赁旺季，专才续签、学生租务及换租需求叠加，租金指数9月有望挑战140点。中期看，租金与楼价的「剪刀差」能否收敛，取决于两件事：一是楼价能否在低息预期下重拾升势，二是新盘落成量会否重新放大租盘供应。

对买家而言，当前租务数据的意义在于：持有型物业的现金流回报已回到可计算、可比较的区间，入市决策从「赌升值」逐步转向「算租金」，这正是香港住宅市场定价逻辑正在发生的位移。