内地买家需求或减三分之二 香港楼价还撑得住吗

里昂9月11日发表报告，一边把新地目标价从148港元下调到136港元，一边维持香港住宅楼价2026年升12%的预测。同一份报告里，该行估算非本地购买需求最多或有三分之二消失，相当于一手成交约两成。那楼价到底靠什么撑住？

一、一份报告，两个方向

9月11日，里昂发表报告，切入口是新鸿基地产2026财政年度业绩：基本溢利228.5亿港元，按年升4.6%，大致符合该行预期，但较市场预期低2%；全年每股派息3.91港元，按年升4%，派息比率维持约50%；净负债比率降至10.7%。来源：金融界

评级上，里昂维持「跑赢大市」，把目标价由148港元下调至136港元。理由是对2027财政年度末每股资产净值220.20港元的折让，从30%扩阔至38.1%，用来反映香港物业市场近端不确定性上升。来源：同花顺财经 ｜ 证券之星

目标价是往下调的，楼价预测没有动。同一份报告里，里昂维持香港住宅楼价2026年升12%、2027年再升5%的判断。来源：新浪财经

图：里昂报告核心数据速览（数据来源：金融界／同花顺／新浪财经／证券之星，2026-09-11）

二、内地买家这块需求，占了多大比重

报告里最值得留意的是需求端的量化：里昂指出，近期收紧跨境资金外流及加强海外税收征管，打击了内地买家情绪，该行估计非本地购买需求最多或有三分之二消失，相当于一手住宅成交约20%；若美国加息，还可能进一步压抑投资情绪。来源：金融界

这个20%的口径，与市场感受大致对得上。美联物业数据显示，2026年前5个月内地买家在香港住宅市场注册7,666宗、涉资约822亿港元，按年分别增63.7%和96%，其中一手私宅注册3,805宗，按年增90.7%；新盘市场中内地买家占比约三成半至四成。中原地产方面的说法是，在部分高端区份，内地买家占比已由过往五成升至七成。来源：南方+ ｜ 中新网

报告也给了另一个方向的对冲：里昂相信，内地主要城市楼价随新房销售改革加快回稳，可提振内地人才在港置业需求，抵销上述政策及利率逆风。12%这个预测，本身建立在这种对冲关系上——投资型需求可能缩水，自住与人才型需求可能补位。来源：新浪财经

三、楼价的三条支撑线

第一条是租金与利息的比价。差估署数据显示，7月私人住宅售价指数报321.5点，按月跌0.46%，终止此前连续13个月升势，按年仍升11.6%，今年首7个月累升7.3%；同期租金指数升至207.4点，按月升0.78%，按年升5.07%。来源：新浪财经

美联物业分析师岑颂谦指出，8月私人住宅平均呎租报40.88元，A类小型单位租金回报率约3.4%，高于定息按揭的2.93厘、经络按揭指数的3.17厘及H按封顶利率的3.25厘，「供平过租」及正利差持续吸引租客转租为买、长线资金入市收租。来源：新浪财经

第二条是二手市场的承接力。香港置业引述土地注册处资料指出，2026年首8个月录39,234宗二手住宅（含私人住宅及公营房屋）注册，较去年同期的29,417宗增加约33.4%；单计私人住宅，首8个月二手注册量最多的首十个屋苑以日出康城居首，录742宗。二手是本地购买力的主战场，这个同比增速说明本地需求并不弱。来源：新浪财经 ｜ 证券之星

第三条是政策与供应节奏。政策工具还在微调：售价或价值超过1亿港元的住宅，从价印花税税率已于2026年2月26日起由4.25%上调至6.5%。来源：香港税务局香港第一份五年规划（2026—2030）与2026年施政报告将于9月16日公布，住房与土地的安排会给出下一阶段的方向。来源：人民网

四、风险也没消失

一是利率。美国8月核心CPI按月升0.3%，高于市场预期的0.2%，利率市场对9月加息的押注由数据公布前约70%一度升至接近90%，随后回到八成左右。港元利率与H按封顶价都有上行压力，按揭成本一旦走高，「供平过租」的比价优势会被压缩。来源：东方财富网

二是跨境资金环节。里昂提出的「非本地需求最多消失三分之二」目前是情景估算，不是已实现的数据，但它影响的是一手市场中相对高总价的那部分成交。来源：金融界

三是非住宅板块的定价压力。9月11日，有「收租王」之称的永伦集团以约4.5亿港元沽出长沙湾永伦大厦全幢，成交呎价约5,324港元，较两年前7亿港元的叫价低约35%。商厦市场仍在用让价换成交，这种情绪多少会传导到投资者对整体物业估值的判断。来源：观点网 ｜ 证券之星

五、长期看，更像一次结构换挡

把这几组数字放在一起看：价格动能放缓（7月按月跌0.46%，终止13个月升势），成交却在放量（二手注册按年增33.4%），租金还在往上走（7月租金指数按月升0.78%）。从成交与租金这两条线看，这更像价格歇脚、成交换手，而不是趋势反转。

变量在内地买家这一块。如果投资型需求按里昂的估算收缩，而内地人才置业、本地刚需与收租资金能补上，机构维持的12%与5%就有实现基础；如果补位不及预期，价格整固的时间会拉长。9月16日的五年规划与施政报告，会是检验这个假设的第一份官方答卷。来源：人民网

以上数据来自公开报道与机构报告，仅供参考，不构成任何投资建议。

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