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香港楼市还需要政策加码吗 施政报告前的四个数字
- 中原研究部数据：今年首8个月整体住宅买卖登记录49,219宗、涉4,449.69亿元，宗数及金额为近五年最高水平
- 美联楼价指数报149.04点、按周微跌0.05%，连续11周于148至150点之间徘徊，年内迄今累升10.64%；新界区报134.34点、按周跌0.43%
- 9月14日与楼按相关的1个月HIBOR报2.88887%，金管局基本利率维持4.00%，议息前港元资金面靠稳
- 9月16日首份五年规划与2026年施政报告同步公布，规划共吸纳1.7万份建议；瑞银指规划主线是提升潜在产出、以北部都会区为新增长引擎
- 机构口径分化：摩根大通不排除再提高豪宅印花税、但认为影响可控，并预期不会有对私人住宅市场有意义的扶持措施；中原认为加码的逼切性已降低
9月16日，香港首份五年规划与2026年施政报告同日公布。现在市场更关心的是：政策还会不会继续出。一年前大家还在等托底，如今机构讨论的已是加码的必要性。四组数字摆在一起，比各家的观点清楚。
一、四组数字：成交、楼价、利率、情绪
图：施政报告前的四组数字（数据来源：中原地产研究部／美联物业／香港金融管理局，2026-09-14）
先看成交。中原地产研究部数据显示，今年首8个月整体住宅买卖登记录49,219宗、涉4,449.69亿元，宗数及金额均为近五年最高水平。翻查近年同期，2021年首8个月二手私人住宅注册量约39,000宗级别，如今二手单月注册已重返每月约4,000宗以上，市场流动性明显恢复。来源：中原地产研究部 ｜ 星岛头条
再看楼价。美联楼价指数最新报149.04点、按周微跌0.05%，连续11个星期在148点至150点之间徘徊，与四星期前相比升0.16%，年内迄今累升10.64%。连续11周窄幅横盘，对应的是业主不愿大幅减价、买家不愿追价。来源：观点网 ｜ 新浪财经
第三是利率。9月14日与楼按相关的1个月HIBOR报2.88887%，隔夜2.2875%、3个月3.07476%、12个月3.66589%；香港金管局基本利率维持4.00%，银行体系总结余54,003百万港元。1个月拆息是H按的定价基准，直接决定新做按揭的实际供款。来源：AASTOCKS ｜ 香港金融管理局 ｜ 同花顺
最后是情绪。美联信心指数报72.5点、按周跌1.8%，仍高于长期平均值；分区上港岛区159.97点按周升0.89%、九龙区155.91点升0.04%，新界区134.34点跌0.43%，减价盘比率以新界区最高。来源：观点网
二、为什么「托底」的紧迫性在下降
政策会不会加码，先看已经出了哪些牌。中原地产亚太区副主席陈永杰回顾，本届特区政府2022年7月上任以来已推出最少十项楼市支援及放宽措施，政策取态由审慎微调，逐步转向支持市场。来源：星岛头条
其中关键的几张包括：2024年全面撤销住宅需求管理措施（撤辣），非本地买家与短炒成本大幅下降；按揭成数上限放宽，自住物业最高可做七成按揭；400万港元以下物业的从价印花税划一收100港元，同时为来港人才提供置业安排。加上2026/27年度财政预算案准备可供兴建约9.8万个私营房屋单位的土地，供应端也在按计划推进。来源：星岛头条 ｜ 香港特区政府财政预算案
另一头，市场自己也在修复。租金持续回升、人才来港带来租务需求，加上拆息较去年同期明显回落，供楼压力有所缓解。当成交与楼价两条线同时转向，政策再加码的边际收益就会递减——这正是陈永杰认为「平稳复苏比强行加码更有利长远健康」的原因。来源：星岛头条
三、机构口径分歧：四份判断并不一致
同一份数据，各机构的结论并不一致。
瑞银亚洲房地产行业研究主管林镇鸿预期，特区政府可能把出售型与出租型公营房屋的比例由现时30:70提高至最高50:50，并重推公屋租户购买计划。他认为两项措施都能改善政府财政收入，但对开发商不利，尤其业务敞口集中于入门级私人住宅市场的开发商。来源：瑞银 ｜ 金融界
瑞银高级亚洲及中国经济分析师邓维慎指出，五年规划主线围绕提升潜在产出，与「十五五」同步，并以北部都会区作为新增长引擎；北都的关键观察指标应是资本开支效率、长期回报与推进速度，而非赤字规模。他同时提醒，若港息跟随处于高位的美国利率，对利率敏感的楼市将面对更大挑战，该行维持今年楼价升5%至10%、明年大致持平的预测。来源：新浪财经 ｜ 证券之星
摩通在报告中称，虽然这不是其基本预期，但不完全排除进一步提高豪宅印花税的可能性。参考2026/27年度财政预算案，1亿港元以上住宅的从价印花税税率已由4.25%调高至6.5%，追溯至2026年2月26日生效，估计影响约0.3%的住宅交易、每年增加约十亿港元收入。摩通又预期，首份五年规划不会出台对私人住房市场有意义的扶持措施，施政报告重点可能放在加快北部开发及吸引人才。来源：摩根大通 ｜ 格隆汇 ｜ 新浪财经
以首8个月49,219宗、4,449.69亿元的登记数据为据，陈永杰认为施政报告再大幅加码扶持楼市的逼切性降低，楼价与成交已回暖，平稳复苏更有利长远健康发展。来源：星岛头条
四家口径的共同点是：没有人预期会出现大规模的需求端刺激。分歧只在方向——是继续把资源投向公营房屋与北都这类结构性供给，还是把税制进一步向高端物业倾斜。
四、没有消失的三个压力点
第一是利率。本周美联储议息，1个月HIBOR报2.88887%，基本利率维持4.00%。H按供款对拆息高度敏感，一旦拆息重新上行，新做按揭的月供会即时反映，而供款能力是当下入市意愿最硬的约束。来源：AASTOCKS ｜ 香港金融管理局
第二是需求结构。非本地买家在撤辣后一度成为重要的边际需求来源，但这段需求的持续性受制于外部经济与汇率因素，一旦收缩，首当其冲的是入门级与中价段的新盘去化，而不是豪宅。来源：里昂证券
第三是区域分化。美联分区指数已给出信号：港岛、九龙按周微升，新界区报134.34点按周跌0.43%，减价盘比率以新界区最高。同时，北部都会区新盘以折实呎价约1.77万至1.79万港元、最低折实约505.7万港元入市，一手抢客对同区二手定价的压力仍在。来源：观点网 ｜ 香港置业
五、长期看：从「政策托底」到「制度供给」
把时间轴拉长，这次公布更值得记的是：房屋土地第一次被放进一份五年期的中长期框架。这对置业者的判断方式有直接影响：过去两年，市场习惯看「政策会不会救」，接下来更值得看的是供给结构与资金成本——公营房屋的出售与出租比例怎么分、北都的建设节奏快不快、拆息中枢落在什么水平。来源：瑞银 ｜ 星岛头条
对自住买家，这四个数字对应几件具体的事：成交回暖说明流动性恢复，不必担心「卖不掉」；楼价横盘11周说明追价风险有限，但也别指望短期大涨；利率仍是最大的变量，做按揭前务必用实际拆息算一次最坏情况下的月供；区域上，新界区减价盘比率偏高，反而比港岛九龙有更多议价空间。
以上数据来自公开报道与机构报告，仅供参考，不构成任何投资建议。数据截至2026年9月15日。
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