公屋每伙建筑成本首破百万 资助房屋的下一站怎么走

讨论资助房屋，过去几年多集中在「排多久」和「抽中没」。今年开始，另一组数字浮了上来：建一间公屋要花多少钱。当每伙平均成本第一次站上百万，资助房屋这条路的成本、数量和结构，都得重新算一遍。

一、三个数字：成本、成交、占比

图一：公屋及绿置居每伙平均建筑成本（数据来源：立法会秘书处研究，经中原地产专题报告转述，2026-09-15）

先看成本。立法会秘书处最新研究显示，公屋及绿置居每伙平均建筑成本由2020/21年度约65万元升至2024/25年度106万元，四年增约63%，首次突破百万元水平。其他资助出售单位同期升至约110万元，部分小型项目每伙更达129万元。

如果按呎算，感受更直接：公屋及绿置居的上盖成本由2019/20年度每呎约914元升至2024/25年度约1,422元，升幅约56%。来源：中原地产专题报告（引立法会秘书处研究）

再看成交。今年首7个月整体二手公营房屋（居屋、公屋、绿置居及夹屋）买卖合约登记合共5,558宗，当中包含大埔宏福苑788宗收购登记，登记量已达2025年全年6,926宗的80.2%。按类别分，二手居屋4,651宗、二手公屋及绿置居804宗、二手夹屋103宗。来源：中原地产研究部 ｜ 新浪财经（观点地产网）

图二：资助房屋第二市场登记数据（数据来源：中原地产研究部，2026-09-15）

最后一个数字是结构。公屋第二市场（未补地价转售的市场）占比升穿八成半，中原地产研究部高级联席董事杨明仪指为12年高位。研究部估计，在白居二买家第四季收信入市、新增2,000个青年计划配额及宏福苑特设销售计划推动下，2026年全年整体二手公营房屋交投约8,500宗，较2025年升逾两成，是2021年8,512宗之后的五年最多。

三个数字放在一起，指向同一件事：资助房屋正从「新建供应」的单轨转向「新建＋存量流转」的双轨，而存量这一轨靠的正是第二市场。

二、成本为什么升得这么快

这几年的成本升幅确实明显。除建材价格与工程人力，还有一个容易被忽略的指标：公营建筑工程的综合工资指数（2021年4月＝100）至2026年6月升至112.1点，升约12.1%。人工升上去，很难自己回落。来源：中原地产专题报告（引立法会秘书处研究）

另一个观察角度是横向对比。同一份研究推算，公营房屋上盖平均成本较私人住宅低约44%；按这个口径换算，公屋每呎约1,422元的上盖成本往回推，私人住宅上盖成本约每呎2,540元，一个500呎实用单位、单计上盖已约160万至170万元。

也就是说，公营房屋的单价控制有效，但成本上涨是行业性的，不会因为项目是资助房屋就免疫。

于是问题回到定价机制：资助出售单位的售价是按市价折让计算的——居屋与绿置居这一轮提供约三成折扣，绿表买家在绿置居部分折扣约四成。市价不动、成本上升，差额最终落在财政这一端。

三、为什么先热起来的是第二市场

新一批资助出售单位还在拣楼，二手反而先忙起来，节奏上有迹可循。

白居二在等一封信。白居二2025的搅珠已于2026年7月10日完成，批准信尚未发出。申请人收到批准信后，要在六星期内申领「购买资格证明书」，证明书有效期一年、逾期不续。也就是说，一批白表买家正在等门开，这是第四季成交的伏笔。来源：千居 ｜ 房委会

绿表这一边已经在拣楼。「出售绿表置居计划单位2025」自2026年8月25日起开始拣楼；「特快公屋编配计划（2026）」连同「重售绿置居单位及租置计划回收单位」的拣楼程序则在9月2日展开。来源：房委会／房屋署 ｜ 1823

但回收单位其实很少。翻查房委会公布的租置计划回收单位名单，涉及柴湾翠湾邨、薄扶林华贵邨、观塘／蓝田德田邨、屯门山景邨等14个屋邨，合共约35伙，以屯门山景邨13伙最多，其余多为1至3伙。绿置居重售单位则是油塘高宏苑31伙、马鞍山锦柏苑29伙、九龙湾宏致苑39伙。来源：房委会／房屋署 ｜ 1823（修订日期 2026-09-14）

供给这么薄，需求端的任何风吹草动都会被放大。公屋第二市场占比能升穿八成半，背后是买家结构的变化：买家结构变了——真正的自住需求，正在往资助房屋的存量里找出口。

四、政策变量：租置计划重启与「五五比」

把这个话题推到政策层面，绕不开两个词：租者置其屋和五五比。

两边对事实的判断一致，分歧在取舍：一边看的是财政收入与置业阶梯的通畅；另一边看的是定价纪律与市场秩序。对关注资助房屋的人来说，这里有一个现实提示——租置计划即使重启，也不是「人人可买」。它面向的是现居租置屋邨的租户，回收单位数量本身极少，短期能释放的供应有限。

五、想买的人，三件具体要做的事

第一件：盯住批准信，别等心仪单位出现才动。白居二申请人在收到批准信后，须在六星期内申领购买资格证明书，证明书一年内要用掉。这个时间表是自己可控的部分。

第二件：把未补价单位的议价逻辑弄清楚。未补价二手居屋只能卖给绿表或白居二买家，成交量和成交价都由这套规则决定。买家群体在集中，不等于每一间房都能卖出好价——楼龄、租约、位置、补价预期，仍是定价的四个变量。

第三件：别把资助房屋当短线。一手居屋与绿置居设有转售限制，首五年只可按原价转售给房委会提名的买家，之后才可在第二市场免补价转售，年期再往后才能在缴付补价后进入自由市场。二手资助房屋（未补价）的买家范围同样受限。持有周期，是这类物业的定价前提。

六、长期看：成本、结构与时间

成本、成交、政策三组信息叠起来看，接下来的看点很清楚：成本上涨会不会传导到定价、出租型与出售型的比例会不会调整、第二市场的流转速度能不能加快。资助房屋的议题，正从「供应多少」转向「结构怎么摆」。

以上数据来自公开研究报告与房委会公布资料，仅供参考，不构成任何投资建议。数据截至2026年9月16日。

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