新盘招标卖楼越来越多 入标前要算清三笔账

同一个项目，可能一部分单位用价单卖，一部分用招标卖。9月17日，北角皇璇公布首张价单50伙，折实平均呎价20,613元；同日，项目落实周六起以招标方式推售20伙高层3房及特色单位。价单有公开定价，招标没有——买家得自己判断价格合不合理。

一、两种卖法同时在跑

皇璇（北角）：首张价单50伙，包括20伙1房、28伙2房及2伙3房，实用面积304至602平方呎；价单定价754万至1,825.2万元，价单呎价23,861至30,319元；计及最高21%折扣后，折实售价595.6万至1,441.9万元，折实呎价18,848至23,952元，折实平均呎价20,613元，总值约5.2亿元。最平为3楼C室（316平方呎、1房），折实595.6万元。

同一项目走招标的20伙，位于26至32楼A、B、C室，面积610至1,465平方呎，全属3房1套或以上间隔，其中32楼B室连201平方呎天台。这批单位周六起每日招标，首日截标上午11时，其后每日下午3时。

图一：9月新盘两种卖法实例（数据来源：星岛头条／观点网／中原地产，2026-09-09 至 09-17）

映汇（红磡）的节奏更直观：9月12日首轮以价单推售138伙，暂录136伙认购；9月16日次轮再推45伙（20伙1房、17伙2房、8伙3房，实用面积264至418平方呎），计及最高10%折扣后折实售价578.9万至1,030.5万元，折实呎价20,982至26,359元，折实平均呎价约22,972元，市场消息指即日售出约34伙。同日起，项目另行招标3伙5楼1房平台特色户，面积226至240平方呎，连70及72平方呎平台，招标期至2027年4月13日。

满·意（愉景湾）9月17日上载首张销售安排，9月21日起以招标发售15伙，涵盖5伙2房（597至599平方呎）及10伙3房1套（954至1,061平方呎），意向价参考中环、中半山、西半山及南区一带售价。另一边，叡璟II（西南九龙）9月15日公布首张价单85伙，折实平均呎价18,680元，48小时内接获逾1万个购楼意向登记，以85伙计超额逾116倍。

二、制度上，分别在哪里

价单出售：定价先公开

按《一手住宅物业销售条例》（第621章），以价单出售的单位，卖方必须拟备价单，并在开售前最少3天及销售期间每天供公众免费索取，同时上载至指明网站；价单须载明支付条款，包括折扣、赠品及财务优惠。

招标出售：没有价单，但有其他文件

以招标方式出售的一手住宅，卖方毋须提供价单，但条例的其他规定仍然适用：售楼说明书、载有销售安排资料的文件，以及成交纪录册。卖方须在接受标书首日前最少3天，以及在接受标书首日至截标日期间，提供销售安排文件的印本。

成交之后，招标物业同样要进入成交纪录册，并须列出成交价及支付条款：临时买卖合约订立后24小时内、正式买卖合约订立后1个工作日内更新。违反条例的罚则可达罚款500万元及监禁7年。

图二：价单制与招标制制度对照（数据来源：香港《一手住宅物业销售条例》第621章及一手住宅物业销售监管局公开指引，2026-09-18 整理）

卖方偏好招标的原因并不复杂：大单位、特色户、洋房和货尾没有直接可比的成交，公开定价的依据本身就弱；招标不必先公开底价，卖方可以边收标边观察承接力，也未必每轮悉数推售。制度容许这套做法，底线落在成交必须回到成交纪录册公开。

三、买家的三笔账

第一笔：锚价账——没有价单，参考什么

监管机构的个案分享里有一个具体场景：市场流传某项目的「意向呎价25,000元或以上」，有买家据此以略高于意向价入标；一个月后，同类景观单位在项目价单上的呎价仅约20,000元，附近同级楼盘更只约17,000元。监管机构提醒准买家不要心急，也不要在未清楚了解还有多少单位待推售之前，以过高投标价仓促入市。

可以替代价单的参照有三组：同区同级的成交纪录册数据、同一项目已公布价单的呎价、同类型单位的历史成交。动作很简单：先写下自己的上限价，再决定标书要不要递。

第二笔：时间与供应账

• 标期可以很长。映汇3伙平台特色户的招标期至2027年4月13日；皇璇周六起每日截标；满·意下周一起收标。资金与决策时间被拉长，同期可能出现更合适的单位。
• 供应数字要看两份文件。销售安排说明本轮推多少伙、什么时候截标；消耗表（销售量）说明已推售单位卖出多少。两份对照，才知道剩余供应还有多少。
• 价单与招标并行时，供应节奏不公开：同一项目两种卖法同时进行，卖方可以随时加推或调整折扣，买家看不到完整时间表。

第三笔：成本账——按揭息率

1个月HIBOR近日报约2.9厘，经络按揭转介首席副总裁曹德明预计短期会挑战3厘以上；目前一般新造H按为H加1.3厘、封顶息率3.25厘，即H按业主年内仍要按封顶息率供楼。定息计划方面，现时只有一家大型银行续推至年底，息率由2.73厘上调至2.93厘，较H按封顶位低0.32厘。

星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉指出，若美国年底再加息，本港银行有很大机会上调最优惠利率（P）0.125至0.25厘。按此测算：

• 100万元贷款、30年期：月供由封顶3.25厘的约4,352元，升至3.5厘的约4,490元，每月多约138元
• 500万元贷款、30年期：按H按封顶3.25厘月供约21,760元；用2.93厘定按则约20,892元，每月少约868元

标售单位多为大单位，贷款额高，每月数百元的差距，在30年周期里会被放大——入标的价格上限，要把未来两三年的息率变化预先算进去。

四、几处风险

• 招标成交呎价不能当作全盘定价。标售的多是大单位、特色户、洋房，面积、楼层、景观与标准户不可直接比较，个别高价成交不等于同座同层单位都能卖到同一水平。
• 公开的价格讯息会变少。当大单位与特色户普遍走招标，市场上「开价—折让」这条线索消失，买家只能靠成交纪录册与同区成交拼图，判断成本上升。
• 一手成交活跃，但定价基准仍在移动。美联集团行政总裁马泰阳表示，9月首16日一手成交逾790宗，较8月同期379宗多；成交活跃不等于价格只往一个方向走。

五、长期看，判断方式在换

招标出售一手住宅不是新工具，监管机构多年前已就招标出售发出指引。制度没有禁止招标，重点是让成交回到公开记录：成交纪录册就是这项制度留给买家的入口。

对买家来说，判断方式在换——从「价单折让几多」转向「同区同级成交多少、自己的上限价是多少」。公开定价的单位比例下降，价格讯息的密度随之下降。

招标不是不能入标，是不能「凭感觉」入标。把参照系从现场流传的消息换成成交纪录册与同区成交，把自己的上限价写下来，再决定要不要递标书。

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资料来源（公开报道整理，纯文本标注）：香港《一手住宅物业销售条例》（第621章）及一手住宅物业销售监管局公开指引与个案分享；星岛头条（2026年9月14日至9月17日）；观点网／观点地产网（2026年9月15日至9月17日）；中原地产（2026年9月15日至9月17日）；证券之星（2026年9月4日）；新浪财经（2026年9月17日）。

以上内容依据公开资料整理，仅供参考，不构成任何投资建议。数据截至2026年9月18日。