香港十年房屋目标42万伙 公屋轮候降到4.8年

9 月 28 日，政府公布《长远房屋策略》2026 年周年进度报告。这类文件一年出一份，多数人扫一眼总量就过去了。今年的看点其实不在总量，在公营那 29.4 万伙怎么分——那才是接下来十年最实际的变化。

一、42万伙对41.93万伙，这十年的账本很紧

报告把 2027/28 至 2036/37 这十年期的房屋需求算成 41.93 万伙，供应目标定在 42 万伙：公营 29.4 万伙、私营 12.6 万伙，公私营维持 70:30。两个总数放在一起，差距只有约 700 伙。

换句话说，这份规划把需求算完，再照着需求定目标，没留什么余量。中间任何一个环节慢下来，缺口会直接落在轮候册和租金上。

私营那部分值得单独看一眼。12.6 万伙摊到十年，年均约 1.26 万伙。对照这几年市场的实际一手成交量，这个数字谈不上宽松。

来源：news.gov.hk、房屋局（2026-09-28）。

二、变的不是总量，是公营那29.4万伙怎么分

公营 29.4 万伙里面，17.6 万伙是出租公屋及绿置居，11.8 万伙是其他资助出售单位，也就是居屋一类。出租与资助出售的分配，往 60:40 的方向移动。

居屋这条线更明显：报告指居屋供应较原本预测增加约 一倍。

我把这两条线分开算了一遍。出租公屋回答的是「等得到等不到」，资助出售回答的是「买得起买不起」。今年的调整，明显偏向后者。

图 2｜公营房屋供应结构：出租公屋／绿置居与其他资助出售单位的分配方向。数据来源：news.gov.hk、房屋局（2026-09-28）。

背后的原因不难推。出租公屋建得再多，短期内也追不上存量轮候需求；资助出售单位能直接把一部分有支付能力的家庭从轮候册分流出去，同时腾出公屋单位。政策的着力点，从「多建租的」转到「多建能买的」。

来源：news.gov.hk、房屋局（2026-09-28）。

三、公屋轮候4.8年，是怎么降下来的

报告里的另一个数字是公屋综合轮候时间：由 6.1 年回落至 4.8 年，连续两季处于八年多以来的低位，目标是 2026/27 年度进一步降到 4.5 年。

撑着它的是落成量。未来五年年均提供逾 3.5 万伙公营房屋，比本届政府上任时相应的五年落成量多出约 73%，是 25 年来的高位。

有一点要说明白：轮候时间是「时间」，不是「人数」。时间降下来，不代表轮候册上的人少了，也不代表新申请就能立刻上楼。

来源：news.gov.hk、房屋局（2026-09-28）。

四、对自住买家，这三件事更值得记

第一件，抽资助出售的机会窗口在扩。供应量上去、比例向资助出售倾斜，未来几年居屋一类的推售频率和单位数量都会比前几年密。门槛不算高、又在意位置和楼龄的买家，可以盯紧这条线。

第二件，别把「轮候时间缩短」读成「很快轮到自己」。4.8 年是平均值口径，分区、家庭组合、所选区域的差别很大，九龙和新界北的实际情况也不一样。

第三件，私营供应十年 12.6 万伙，年均 1.26 万伙。一手供应不宽松这件事，不会因为一份长远策略在短期里改变。

所以这份报告对自住买家的意义，不在「房价会怎样」，在「哪一档供应会变多」。

来源：news.gov.hk、房屋局（2026-09-28）。

五、变量也还在

有几个问题，报告本身遮不住。

一是造地和建造能力。目标写在纸上，能不能按时落成，取决于土地供应和承建能力，受工程进度、人手和建筑成本牵制。

二是简朴房制度。分间单位规管推进之后，部分租盘会退出市场，短期租务供应和租金可能先紧一段。

三是资金成本。9 月 28 日，与楼按挂钩的 1 个月港元拆息报 3.01750%，连升四日，是 2025 年 12 月 31 日以来的高位。按揭定价不下来，自住买家的月供压力就不会明显松。

也要看到另一面：资助出售供应放量，等于政府用一手供应和定价预期，帮一部分家庭把上车这件事的价格锚定下来。这对整体市场的价格预期有作用，虽然慢。

来源：news.gov.hk、房屋局；港元拆息数据来自香港银行公会、香港金融管理局（2026-09-28）。

六、香港房屋这条线，接下来看什么

把这份报告和最近几周的成交放在一起看，脉络比较清楚。豪宅那头的亿元成交还在发生，但那是另一批买家的账。真正影响大多数人的，是新界北、九龙东这些供应集中区的落成节奏，是居屋一类的推售时间表，是香港房屋供应目标里那 700 伙的余量最后会被什么填上。

接下来有两个节点值得盯：2026/27 年度公屋综合轮候时间能不能落到 4.5 年；未来两年公营房屋的年均落成量会不会真的站上 3.5 万伙这个台阶。

来源：news.gov.hk、房屋局、房屋委员会（2026-09-28）。

写在最后

42 万伙这个数字，很容易让人直接下结论说供应到位了。把需求和目标并排放，就知道这是一份贴着需求做的十年账本，谈不上有余量的扩张。

对普通人更实际的问题是：未来十年，香港的「租」和「买」两条路，哪一条变宽了。这份报告给的答案偏向后者。

数据来源：news.gov.hk、房屋局、房屋委员会（2026-09-28）；港元拆息数据来自香港银行公会及香港金融管理局（2026-09-28）。

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