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香港9月新盘逾1400宗 二手注册却跌7.3%

2026年10月2日 星期五 ｜ 港房通HK · 香港房产深度

9月，全港一手新盘录约1,400宗成交，按月升约三成，连升两个月；同一段时间，二手住宅注册只有3,487宗，较8月全月低约7.3%。一边是售楼处的人龙，一边是回落的注册数字——两条线说的其实不是同一件事。再看租务，差估署8月租金指数报210.3点，按月升1.64%。三条线，三个方向。

本期关键要点：
· 一手：9月约1,400宗、按月升约三成，连升两个月
· 卖楼王：叡璟系列307伙，套现约30.5亿元
· 亿元成交31宗，为《一手住宅物业销售条例》实施以来单月最多
· 二手：9月注册3,487宗（截至28日），较8月全月低约7.3%；逾千万元468宗已超8月全月
· 租务：8月租金指数210.3点、按月升1.64%；启德9月253宗租赁成交

一、9月一手约1,400宗 连升两个月

综合市场统计，2026年9月全港一手新盘录约1,400宗成交，按月升约三成，连升两个月，为近4个月以来最多；首三季累计逾1.49万宗。

推动这一轮成交的，是推盘节奏而不是价格突破。8月底至9月，多个项目集中在同一片区接连推出：西南九龙叡璟II首轮价单153伙即日沽清，随后加推129伙、提价约2%；油塘擎海I首张价单128伙，折实均价13,988元，折实呎价13,008至15,423元；北角皇璇则以「价单＋招标」双线销售推进。

这批项目的折实呎价普遍贴近同区二手叫价。当一手与二手的价差收窄到个位数百分比，买家的选择就更多落在「楼龄、配套、成交期」上，而不是单纯比价钱——这才是9月一手成交量上升的直接原因。

来源：市场统计、华润置地（海外）、越秀地产、中原地产（2026-09-29至10-01）

图：2026年9月一手新盘 · 月结核心参数

二、卖楼王：叡璟系列307伙 套现约30.5亿元

以成交金额排序，9月的卖楼王是华润置地（海外）的叡璟系列，累售307伙、套现约30.5亿元；随后是新世界发展系北角皇璇，售出189伙；恒基地产红磡MIDTOWN SOUTH系列187伙。

单看皇璇这一个案：次轮价单32伙在约3小时内售罄，单日套现约3.3亿元；项目12天内累售188伙、占全盘近97%，套现约19亿元，最大手买家以约5,800万元购入6伙，其余6伙大宅及特色户转入招标。这批成交的客群以港岛用家及长线投资者为主。

三个项目的共同点是：位于市区、单位数量中等、定价贴近同区二手。换句话说，9月的高成交金额，来自「中价、快销」的结构，而不是单靠高端大额个案。

来源：星岛头条、美联物业、中原地产、恒基物业代理（2026-09-30至10-01）

三、亿元成交31宗 与高端一手的关系

9月亿元成交录31宗，为《一手住宅物业销售条例》（2013年生效）实施以来的单月最多；8月为28宗。西半山天御第2期过去一个月录19宗成交、涉约33.5亿元，平均呎价近53,000元，项目推出以来累计套现逾102亿元。

高端一手与二手市场的关系相对疏离：这类单位多以招标方式推售，定价参考的是同类新盘成交与买家对楼层、景观的出价意愿，而不是二手叫价。所以当二手成交放缓时，高端一手的成交金额仍然可以维持在较高水平。

对看新盘的人来说，这个结构提示一件事：亿元级成交的参考价值，主要在中高价段；如果预算在1,000万元以下，更值得对照的是同区一手折实呎价与二手注册价，而不是豪宅成交价。

来源：市场统计、恒基物业代理、中原地产（2026-09-23至10-01）

四、另一条线：二手注册3,487宗 较上月全月低约7.3%

香港置业引述土地注册处数据，9月截至28日录得3,487宗二手住宅注册，较8月全月低约7.3%；但逾1,000万元的个案录468宗，已超过8月全月的455宗，预计9月全月逾500宗、按月升约1成。

两个方向相反的数字，可以同时成立。第一，注册量是滞后指标——它反映的是签约后送交注册的进度，与「当月成交」之间通常有一个月左右的时间差。第二，银码结构在移动：整体宗数回落、中高价段宗数上升，说明推动成交的是换楼客与用家，而细价投资盘在减少。

这也解释了为什么9月新盘热、二手注册却不热：一手盘有清楚价单与付款安排，买家不必花时间议价；二手要成交，必须先解决「业主愿不愿让价」这一步。当一手的折实呎价贴近二手叫价，愿意让价的二手业主比例反而可能下降。

来源：香港置业研究部、新浪财经、土地注册处（2026-09-29）

五、第三条线：租务走强 租金指数210.3点

官方数据显示，差估署2026年8月私人住宅租金指数报210.3点，按月升1.64%，为近27个月单月最大升幅；租金已连涨10个月，期间累升约5.2%，并自2024年12月起连续21个月持平或上升。

研究机构方面，中原城市租金指数8月末环比升1.7%、同比升7.0%；中原城市租金回报率7月报3.28%，按月升0.04个百分点，连升2个月。回报率回升，意味着部分单位「供平过租」的差距在收窄。

租务成交的集中度也很明显：启德9月录253宗租赁成交，其中天玺·天占19宗、平均呎租约75元。需求一方面来自外来人才与学生，另一方面来自暂缓入市的自住客——先租后买，令租盘去化速度加快。

来源：差估署、中原地产研究部、利嘉阁地产研究部（2026-09-28至09-30）

图：2026年9月 · 一手 / 二手 / 租务 三条线对比

六、三条线为什么不同步

第一，定价权不同。一手由发展商定价，可用折实价、付款安排与折扣结构调节；价单一经公布，成交随即落实，数据实时。二手由「业主 — 买家」议价决定，双方在方向未明时都倾向慢一步。

第二，数据口径不同。一手的成交宗数按签立临时买卖合约统计；二手注册量按送交土地注册处的时间统计。两者之间约有一个月的时间差。拿「本月一手成交」与「本月二手注册」直接比较，本身就会得出误导性的结论。

第三，需求来源不同。租务的需求来自居住本身——外来人才、学生、以及在观望期选择先租后买的自住客。这部分需求对按揭利率的敏感度较低，对位置与入伙时间的敏感度较高，因此租金可以在一手、二手表现分化时继续向上。

把三条线放在一起看：一手量升、二手注册回落但银码上移、租金连升10个月。三者共用同一批购买力，但反应的时间点不一样——这也是为什么「楼市好不好」这个问题，在不同人嘴里会有完全不同的答案。

来源：综合公开资料整理

七、看10月：可以留意的三件事

一、推盘量是否延续。9月已有多个项目在同月接连推出，10月的供应若继续集中，发展商定价贴近二手市价的策略有机会延续，对用家来说选择会比上半年多；对二手业主而言，则是「叫价要不要调整」的现实考题。

二、按揭成本的走向。租金回报率7月为3.28%，与按揭利率之间的差距，决定「供楼」与「租楼」哪一个更划算。这个差距缩小，会让部分观望客重新进场；差距扩大，租务需求就会继续获得支撑。

三、比较时用同一个口径。看成交宗数，还是看注册量？看折实呎价，还是看叫价？两者的时间差约一个月。把口径讲清楚，比得出结论更重要——尤其在单月数字上，0.2个百分点的变动，随时只是几十宗单位的差别。

来源：综合公开资料整理

一句话记住它：一手1,400宗讲的是发展商的推盘节奏，二手3,487宗讲的是注册滞后与议价，租金210.3点讲的是居住需求——三个数字都对，只是回答的是不同的问题。

你最近是在看一手还是二手？如果方便，说说片区和预算，我可以帮你对照该区近月的一手折实呎价与二手注册价区间。

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数据来源：差估署、土地注册处、香港置业研究部、中原地产研究部、利嘉阁地产研究部、华润置地（海外）、越秀地产、市建局、建灏地产、星岛头条、观点网、AASTOCKS（2026-09-23至10-01）

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