深圳市场观察 · 深度｜ 2026年9月14日 · 约1900字

深圳住宅8月新房缩量三成金九回暖先出现在二手

关键要点

8月深圳一手住宅预售网签1498套（7月2154套，环比-30.5%），二手住宅录得5108套，同比涨7.6%。
缩量出在供应端：8·28新政要求现房优先销售、预售须结构封顶、按揭放款延后至竣工备案后。
9月首周二手房全口径1062套（+5.8%）、二手住宅983套（+9.2%），带看成交转化率4.87%。
一线回暖、全国缩量：W37一线新房单周同比+14.2%，全国30城-6.4%。业内判断是「弱金九、结构性银十」，企稳的是核心资产价格，不是普涨。

8月的深圳住宅出了个少见的组合：新房缩量，二手回暖。少掉的三成去了哪里？

01 先把8月的数据摆齐

深圳市房地产中介协会数据，8月全市二手房录得5535套，环比跌3.3%、同比涨5.1%，二手住宅5108套、同比涨7.6%；据南方+报道，8月一手住宅预售网签1498套，比7月的2154套下滑超三成。

供给端更值得看：截至8月末全市新房商品住宅库存19549套，静态去化周期13个月；南山与福田核心区库存1101套，去化周期只有7.4个月。存量房方面，截至9月1日贝壳深圳二手挂盘量78288套，比2025年底少了11000套，静态去化约14.7个月。

图1：8月深圳住宅一二手走势分化（数据来源：深圳市房地产中介协会、南方+）

8月28日新政改了三个环节：新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售；实行预售的项目，单体建筑须完成主体结构封顶才可开售；个人房贷放款后移，预售项目须在竣工备案后发放。

规则一改，开发商从拿地到回款的周期被拉长。广东省房地产行业协会会长王韶给过一个数字：现房销售把回款周期从6至12个月拉长到2.5至3年乃至更长。华润置地总裁徐荣也在业绩会上说，这会加剧经营压力——投资回报率下降、销售周期延长、融资成本上升。

这条线索并非始于8月：2026年前4个月深圳新房现房销售占比已达56%，现售成交9524套超过预售的7479套。8月少掉的三成，主要是取证与推盘的节奏被制度性放慢，而不是需求消失。

深圳市房地产中介协会统计，9月1—6日深圳二手房全口径录得1062套，环比增5.8%，二手住宅983套、环比增9.2%；区域上龙岗259套居首，福田243套、罗湖207套、南山201套。

门店端走得更快。乐有家研究中心监测，9月首周门店二手签约量环比涨超33%、看房量涨超18%；9月1—8日二手带看成交转化率4.87%，较8月的4.48%高0.39个百分点。贝壳研究院数据同向：9月1—6日贝壳深圳门店二手签约较8月同期增20%。

业主心态也在动：8月执行过调价的深圳二手业主中，调涨占比升至31.4%，比上月高6个百分点。乐有家监测显示，新政落地当周（8.24—8.30）房价开始回升，持续两周、累计涨幅约3%。

图2：9月首周成交端先行回暖（数据来源：深圳市房地产中介协会、乐有家研究中心、深圳贝壳研究院）

开源证券周报数据显示，W37（9月6—12日）全国30城新房单周成交139.5万平方米，同比降6.4%；一线新房51.8万平方米、同比增14.2%；二手同向：全国15城同比降6.9%，一线（京、深）同比增2.9%。新房缩量是全国性的，回暖集中在一线。

图3：一线与全国对照，新房缩量是全国事（数据来源：开源证券周报 2026-09-13）

制度层先动，信贷层跟进。 放款节点后移、预售门槛提到主体封顶，新房可售时点被推后；房贷期限从最长30年延到40年，按深圳1—7月套均贷款267万元测算，月供减少约1700元，但总利息相应增加——降的是当期现金流门槛，不是总成本。

供给层传导，需求层收尾。 新房供应收缩抬升了二手房的稀缺性，业主从普遍让价转向试探性调涨，议价空间收窄。9月是旺季，暑期结束看房回归常态，淡季积压的刚需与置换需求集中释放。深圳贝壳研究院院长肖小平认为，政策利好与季节性因素共同推动观望需求加快入市。

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）的判断很克制：会有量的金九银十，但不会出现传统意义上的量价同步上涨，大概率是「弱金九、结构性银十」。居民收入预期和购买力修复偏慢，客户拒绝追价；库存结构分化，好盘少、一般房源多；二手挂牌体量依然不小，价格很难集体上涨。

吴睿（第一太平戴维斯华南区董事总经理）提醒得更远一层：新政本质是把购房风险从居民端移回房企端，改变了行业游戏规则，效果需要中长期检验。市场逐步企稳是基准情形——稳的是核心城市的量与核心资产价格，不是房价普涨。

另有两处留意。一是口径差异：国家统计局口径下深圳二手房价已连续5个月环比上涨，而贝壳样本成交均价8月为4.55万元/平方米、环比跌6%，统计对象不同；二是全市新房总库存去化周期仍有约20个月。

风险移回房企端，短期开发商压力变大，长期行业门槛被抬高。主办银行制度下的资金封闭管理隔离了项目与集团风险，压缩了「借短用长」的空间，中小房企融资门槛上升，行业集中度继续提高。购房者则在换锚：从「预期能涨多少」转向「交付确不确定、品质过不过关」，现房与准现房的接受度明显更高。

新房缩量是规则改写的即时反应，二手回暖是存量房稀缺性与积压需求的叠加释放。两者都是真的，但都不构成价格普涨的理由。自住买家选择面比上半年宽，核心区库存偏紧的项目谈判余地缩小；纯投资没有短期套利的答案。

搜一搜：深圳住宅去化周期 ｜ 深圳二手房挂牌量 ｜ 828新政现房销售

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数据来源：深圳市房地产中介协会、深圳市房地产信息平台、国家统计局、乐有家研究中心、深圳贝壳研究院、开源证券周报及南方+、证券时报。市场数据以主管部门公示为准，本文不构成投资建议。