上水高尔夫御苑：古洞北旁的现楼呎价

01项目档案｜33 座 590 伙的现楼货尾

项目：新界上水青山公路古洞段 88 号，由恒基兆业发展（卖方为荣彩发展有限公司），管理公司为伟邦物业管理有限公司。

落成与推售：2019 年 5 月落成，预计关键日期 2019 年 4 月 30 日；首份价单 2017 年 2 月 17 日、首次出售 2017 年 3 月 4 日。落成已超过 6 年，本文一律按现楼／货尾口径描述，不作新盘看待。

规模与间隔：8 座分层楼宇＋25 座洋房，合共 33 座、590 伙；分层实用 276-1,803 呎，洋房 2,601-3,063 呎，开放式至 5 房，住客停车位 441 个。

价单与销售状态：项目目前在售，价单编号已推进到 7E 号，属典型的一手现楼货尾——卖方手上仍有未售单位，折扣条款因此保留了比新盘更大的谈判空间，但每张价单的折扣结构不同，需要逐个核对。

图 1｜上水 高尔夫．御苑 · 核心参数速览（数据来源：香港置业、中原地产等公开资料）

02位置与半径｜古洞北与北区生活圈

位置：青山公路古洞段，行政上属北区，介于上水与古洞北之间。古洞北是北部都会区其中一个新发展区，规划中的住宅与商业配套尚未全部落成，短期内的生活配套仍以上水与粉岭的现有商圈为主。

交通：项目不在地铁站步行范围，日常通勤依赖青山公路沿线的巴士与小巴，以及短途接驳至东铁线上水站或粉岭站的路线。自住买家应实际核对接驳班次与通勤时间，而不是只看地图上的直线距离。

生活配套：超市、街市、医疗与学校需到上水或粉岭市中心解决。小学校网 80、中学属北区校网。邻近香港高尔夫球会粉岭球场，周边绿化密度与低密度氛围是这盘最主要的区位特征。

这一定位决定了买家画像：以驾车、有车位需求的家庭，或看重低密度环境与北区长期规划的买家为主；把通勤效率放在第一位的买家，这盘会显得不够方便。

03间隔与货尾结构｜276 呎到 3,063 呎

分层单位：实用面积 276-1,803 呎，户型从开放式到 5 房，主力是 959-1,314 呎 的三房与四房。以成交记录看，三房约 959-1,046 呎，四房约 1,109-1,314 呎。

洋房：共 25 座，实用面积 2,601-3,063 呎，多为 5 房连花园与天台的单位，属独立市场段，买家与分层单位基本不重叠。

货尾结构：以价单 7E 号为例，70 套、960-1,314 呎，最高折实价 1,259 万-2,169 万元，最高折扣 20%；价单 6Zf 号 59 套、373-1,314 呎、547 万-2,094 万元；价单 5Zh 号 63 套、373-1,314 呎、565 万-2,013 万元。

折扣结构：20% 由「北都会600」600 天成交 8% 与其他折扣（优才、限时、冬季）12% 组成。组合折扣与成交期挂钩，实际能拿到多少要按付款计划与成交日逐个核对，最终以卖方最新价单与正式合约为准。

04价格结构｜2026 年一手成交呎价 10,375-16,573 元

把 2026 年 1-9 月的一手注册成交（土地注册处与成交纪录册口径）按呎价排序，可以看到这盘的实际价格分布：

高段：1 座 20 楼 B 室 1,109 呎 四房 1,778 万元、呎价 16,032 元；2 座 27 楼 A 室 1,314 呎 四房 2,097 万元、呎价 15,959 元；2 座 25 楼 A 室 1,314 呎 四房 2,077 万元、呎价 15,807 元。

中段：6 座 22 楼 A 室 1,046 呎 三房 1,555 万元、呎价 14,866 元；1 座 6 楼 A 室 1,314 呎 四房 1,915 万元、呎价 14,574 元；6 座 7 楼 A 室 1,046 呎 三房 1,468 万元、呎价 14,034 元。

低段：2 座 3 楼 A 室 1,314 呎 四房 1,418 万元、呎价 10,791 元，代理记录标注较上次登记回落约 31%；3 座中层 B 室 959 呎 三房 995 万元、呎价 10,375 元；5 座 11 楼 A 室 959 呎 1,208 万元、呎价 12,596 元。

两个观察：同一屋苑的呎价分布跨度接近六成，楼层、景观、朝向与成交时间的差异都直接落在呎价上；低段成交多集中在 2026 年上半年，中高段多出现在 8-9 月。单看一个成交价很容易误读整盘水平。

图 2｜一手注册成交呎价对照（元/呎，2026 年 1-9 月土地注册处与成交纪录册口径）

05一二手对照｜价差已经收窄

本盘分层单位已有二手成交与挂牌记录：7 座 9 楼 B 室 375 呎 成交 456 万元、呎价 12,160 元（代理标注较上次登记回落约 34%）；7 座 23 楼 A 室 487 呎 成交 604 万元、呎价 12,402 元（标注回落约 39%）；484 呎 两房挂牌 598 万元、呎价 12,355 元。屋苑平均呎价约 11,405 元，较上月下跌 19.3%。

同区可比的对照：上水中心 342 呎 呎价 11,696 元（2026-09-22）、532 呎 呎价 13,534 元（2026-09-14）；粉岭显峯 404 呎 呎价 12,252 元（2026-09-14）；粉岭货尾项目北映荟 293 呎 挂牌 355 万元、呎价 12,116 元；豪峰岭 1,126 呎 成交呎价 10,657 元（2026-06-12）。

把数字并排看：本盘分层二手呎价（约 1.22 万-1.26 万元）与上水、粉岭的二手及新盘货尾基本落在同一水位，一手货尾相对二手的价差已经收窄。买家在两边市场之间比价的空间变小，选择依据回到单位本身的楼层、景观、间隔，以及成交期的折扣条款。

洋房是另一个市场：2,608 呎 五房三套房、连花园连天台的挂牌价 4,700 万元、呎价 18,021 元；2,594 呎 挂牌 4,900 万元、呎价 18,889 元。洋房的呎价与分层单位不具备直接可比性，需按独立屋的供应量单独评估。

图 3｜屋苑与同区二手呎价对照（元/呎，公开挂牌与成交登记口径）

06持有成本与适配判断｜7 年楼龄的货尾

租金对照：959 呎 三房（5 座中层 A 室、连露台）租约 29,500 元/月，折合约 30 元/呎；1,314 呎 租约 47,000 元/月，折合约 35 元/呎。以挂牌与成交价对照租金做静态测算，毛水平大致在 2.9%-3.0% 区间，管理费、差饷地租与税费均未计入。

持有成本：管理费、差饷与地租按单位面积计提，洋房另有花园与天台的维护支出。7 年楼龄的现楼在装修与设备上的翻新需求，通常高于全新盘，这笔支出需要在预算里预留。

适配判断：三房总价多在 1,000 万元以内，四房落在 1,400 万-2,100 万元 区间，对应的是北区自住为主、看重低密度环境与北都长期规划的家庭。校网方面，小学校网 80、中学北区；若以校网为首要考量，需先核对目标学校的收生情况与交通安排。

七维评分给出综合 6.9/10：价格水平是加分项，配套成熟度、租金水平与流动性居中偏低，扣分主要来自不近地铁与配套尚待完善。

图 4｜上水 高尔夫．御苑 · 七维评分（七维等权平均 6.9/10）